王佳蕾
摘要：本文根据2003年到2012年十年的相关统计数据，分析总结出吉林省房地产市场的特点，从吉林省房地产市场供给、需求和价格三个方面预测了未来发展趋势。
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关键词 ：房地产市场；市场特点；发展趋势
一、吉林省房地产市场特点
1.吉林省房地产市场发展比较平稳随着吉林省经济的发展，城镇化率的提高，城镇居民人均可支配收入的增加以及城镇居民人均住房建筑面积的增大，吉林省房地产市场稳步发展，呈现供需两旺的态势。
近年来，吉林省经济快速发展，GDP从2003年的2662.08亿元增加到2012年的11939.24亿元，年均增速18.13%，人均GDP 也从2003 年的9854 元增加到2012年的43415元，十年间增加了3.4倍，年均增速17.89%。同时，吉林省城镇居民人均可支配收入持续增长。2012年全省城镇居民人均可支配收入达到20208.04元，比2003 年增加13202.92 元，平均每年递增1466.99元，年均增幅12.47%。城镇居民住房水平明显提高，2003年吉林省城镇居民人均现住房建筑面积为16.27 平方米，到2012年城镇居民人均现住房建筑面积为29.09平方米，虽然比全国32.9平方米略低，但是已经比十年前增加了12.82平方米，平均每年增幅6.68%。居民收入水平的提高，住房条件的改善，对住房形成大量需求。吉林省城镇化率逐年提高，2003 年的城镇化率为51.77%，到2012 年城镇化率达到了53.70%，高于全国的52.57%。城镇化进程加速，大量农民涌进城镇，形成新的住房需求。在旺盛需求的推动下，全省房地产市场平稳发展。房地产开发企业数量由2003 年的457个增加到2012年的1709个，年均增加139 个。房地产开发完成投资额逐年增加，从2003 年底的1392394 万元增长到2012 年的13100259 万元，增加了8.4 倍，其中房地产开发住宅投资额十年增长8899698万元，平均每年增长29.30%。
吉林省房地产市场供给和需求一直都比较旺盛。供给方面，2003年房地产开发房屋施工面积14377363 平方米，之后每年大幅增加，2012年达到109357999平方米，平均每年增加10553404平方米，年均增幅25.27%，住宅施工面积也从2003年的10807109 平方米增加到2012 年的85125959平方米，年均增幅25.78%，略高于房屋施工面积的增长速度。2003年房地产开发竣工房屋建筑面积7109851 平方米，到2012年增加到19298702平方米，平均每年增长11.71%，其中住宅竣工面积十年增加10752208 平方米，平均每年增长12.98%，增速也略高于房屋竣工面积。需求方面，吉林省2002年商品房销售面积5011405平方米，低于竣工房屋面积2098446平方米，从2007年开始商品房销售面积一直大于竣工房屋面积，到2012年吉林省商品房销售面积达到24524245平方米，年均增加19.29%，而住宅销售面积仅2003年低于竣工住宅面积，当年的供求比是1.23,2004年开始吉林省住宅的销售面积均大于竣工面积，2012年全省住宅销售面积为21594307 平方米，供求比下降到0.75，住房市场供不应求，十年间销售面积平均年增19.45%，同时商品房销售额和住宅销售额更是以年均32.85%和33.26%的速度上升。
2.吉林省商品房屋价格水平较低2003年吉林省商品房屋平均销售价格为1574元/平方米，每平方米比全国商品房屋平均销售价格2359元低785元，在全国31个省市区中，吉林省商品房屋价格水平列第19位。2012年全省商品房屋平均销售价格上涨到4147元/平方米，而每平方米的价格与全国商品房屋平均销售价格5791元相比，差距却加大到1644元，在全国商品房屋价格的位置下降到第20位。10年间，吉林省商品房屋平均销售价格上涨了2573元/平方米，平均每年上涨11.34%。虽然10年来吉林省商品房屋价格呈连年上涨的趋势，且平均涨幅也较大，但是与全国商品房屋平均水平仍然一直保持较大差距，且差距逐渐增大。因为政府和百姓所关注的都是商品住宅的价格，所以下面主要分析吉林省商品住宅价格。2003年吉林省商品住宅平均价格为1447元/平方米，2012年全省商品住宅平均价格为3875元/平方米，全国商品住宅平均价格为5430元/平方米，吉林省商品住宅价格比全国要低1555元/平方米，仅相当于全国平均水平的71.36%。在全国31个省市区中，吉林省商品住宅价格水平列第18位，位置属于中部偏后。
吉林省的商品住宅价格是否合理呢?下面就用房价收入比这个指标来衡量一下。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，计算公式为房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。笔者使用以下经济指标分别计算每户住房总价和每户家庭年总收入，公式分别为每户住房总价=商品住宅销售套均面积×商品住宅平均销售价格，每户家庭年总收入=城镇居民户均人口×城镇居民人均可支配收入。经过计算得出2012年吉林省房价收入比为6.20，全国的房价收入比为8.06，吉林省远低于全国的比值。根据联合国人居中心提供的1998年数据，在统计的全部97个城市中，房价收入比的平均值为8.4倍，中位数为6.4倍，以此作为参照，吉林省2012年的房价收入比仅相当于国际经验的中位数水平，比平均值还要低一些。据此可以做一个基本判断，吉林省房价仍然处于一个合理区间。
3.吉林省房地产市场以刚性需求为主
刚性需求一直以来都是吉林省房地产市场需求的主体。2013年上半年吉林省房地产业协会对吉林省房地产市场需求进行了抽样调查，选取的样本为4个地级城市、4个县级城市的20个项目，调查结果可以大致代表全省整体的需求情况。从抽样调查总体情况看，吉林省房地产市场以刚性需求为主，占总量近70%，投资投机需求较低，占总销量低于10%，其余为改善性需求。购房主体以本地居民为主，占总销量近90%，近70%的购房人采取按揭贷款的方式购房，144平方米以下的普通商品住房的销量占总销量近90%，其中90平方米以下的普通商品住宅销量占总销量近55%。总体来看，购买普通商品住宅的刚性需求成为支撑吉林省新建商品房市场发展的主体。
4.吉林省房地产业区域发展不平衡房地产业能够持续运行的重要保障是对房地产的开发投资。吉林省的房地产开发投资额从2003 年的139.2 亿元稳步增长到2012 年的1310.0 亿元，平均每年增长28.29%，增长速度非常快。但是从全省范围来看，2012年全省八市一州的房地产开发投资额存在较大差异。由于各市州的人口数量和发展情况存在差异，本文选取人均房地产开发投资额作为研究指标来反映各市州的投资差异。
从表1 可以清晰看出吉林省各市州房地产开发投资额的差距很大。省会长春市自然是吉林省房地产开发投资额最多的城市，2012 年，长春市的房地产开发投资额为6496535万元，几乎相当于全省房地产开发投资额的一半，是居于第二位的吉林市房地产开发投资总额的2.6倍。此外，房地产开发总额过百亿的还有通化市。长春市的人均开发投资额最高，为8583.08 元，其次是吉林市，为5775.46元，通化市和辽源市的人均房地产开发投资额也比较高，分别为4815.74 元和3812.95 元。白城市的房地产开发投资额最少，仅为110806万元，占全省房地产开发投资额比重只有0.85%，其人均房地产开发投资额为553.97元，也是全省最低。长春市的房地产开发投资额为白城市的59 倍，人均房地产开发投资额是白城市的15 倍。可见吉林省各市州的房地产业在投资上的差异非常大，这些差异与各地的经济发展水平和内部产业结构有所关联。房地产区域发展的不平衡，不利于整体房地产业的发展。
二、吉林省房地产市场未来发展趋势
下面从吉林省房地产市场供给、需求和价格三个方面分析未来发展趋势。
1. 供给
国家新一轮房地产宏观调控政策对房地产市场的严厉调控使开发商面临较大的资金压力。但是吉林省房地产开发企业对房地产市场依然长期看好。从近几年吉林省房企高度的拿地热情和全省经济的稳步快速增长，可以预见未来一段时间吉林省房地产市场的供应量会呈平稳增加态势。
2.需求
随着城市化进程的推进，居民生活水平的提高，棚户区拆迁工程的进行等因素将使吉林省房地产市场保持旺盛的需求，而且吉林省房地产市场以商品住房市场为主，商品住房市场需求又以刚需为主，受政策影响较小。所以未来一段时间全省房地产市场的需求量也会呈稳定上扬态势。
3.价格
2003年到2011年吉林省商品房屋销售价格逐年上升，虽然受国家房地产宏观调控政策影响较小，但是2012年吉林省商品房屋销售价格和商品住宅平均价格均出现小幅下跌，在全省房地产市场供需两旺的情况下，未来房价可能受政策等因素发生波动，但波动幅度不会过大，房价总体上会呈稳步上升趋势。
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参考文献
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（作者单位：吉林省社会科学院）
