高小泉
摘要:我国人口老龄化问题日显严峻，传统的养老方式已不能解决老年人养老问题。解决我国老人养老问题，最为有效的方式之一就是“以房养老”。本文通过分析当前以房养老模式国内外的现状，从现实出发介绍了中国以房养老模式所具有的重要意义，并就中国以房养老模式实施障碍与问题、解决对策进行探索研究，为我国“以房养老”模式的推行提供了扎实基础和条件。
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关键词 :人口老龄化;以房养老;问题;对策
当前，受老年人对养老所需各不相同的影响，世界各地的养老方式也各不相同。我国备受推崇的养老方式，就是以房养老，其又叫做住房反向抵押贷款或倒按揭贷款，是一种新型的金融工具。是老年人与银行进行约定，将自有的房产抵押给银行等金融机构，然后由银行等机构向老年人发放养老所用的资金。一旦申请人亡故，老年人的房产将用来向银行等金融机构偿还。以房养老模式为老年人安度晚年提供良好的保障。
一、“以房养老”模式在国内外的现状
我国人口老龄化日益加剧，各界对老年人养老问题极为重视与关注。从对以房养老国内外的现状进行分析来看，具有重要的意义。以房养老模式，最早起源于荷兰，在美国逐渐发展成熟，是一种倍受国外老年人认可与肯定的养老方式，以房养老模式受到世界众多国家的推崇，为老年人晚年生活的高质量提供了稳固可靠的保障。
1.以房养老在国外的现状
以房养老模式在国外的应用，以美国、加拿大、英国及新加坡为例进行分析。(1)以房养老在美国。在美国，拥有倒按揭资格的老人年纪需要在62岁以上，包括：对在联邦住房管理局有保险的住房；在联邦住房管理局没有保险的住房；由金融机构办理，且不需要政府认可就具有贷款资格的对象等三种倒按揭形式。
这三种情况，第一种贷款业务受到美国国会保护，形式灵活多变，供贷款者的选择方式较多；第二种具有固定的期限；第三种将由发放贷款的金融机构和申请人共同享有住房增值带来的收益。在美国，倒按揭贷款的额度，通常每3年就会重新评估一次。
(2)以房养老在加拿大。在加拿大，老年人的年龄超过62岁之后才可以享受倒按揭，每次的倒按揭贷款额度在1.5万—30万之间。加拿大倒按揭贷款极富个性化，根据贷款人的需求，制定相应的贷款方案。通常老年人获得贷款之后，还可以住在自己的房子里。
(3)以房养老在英国。在英国，住房倒按揭贷款又叫“逆向年金”，老人将自己的房子抵押给银行，将所得的贷款用来充当购买年金的保费。这种在定期或者不定期时间里流入或流出的现金就是年金。
在英国，在倒按揭贷款的申请与发放过程中，保险公司所起到的作用，要比任何国家所起到的作用大。
(4)以房养老在新加坡。新加坡组屋是大多数新加坡人的住所，新加坡建屋发展局共同承担楼房的建筑。新加坡公民在组屋的购买中，建屋发展局出台多项规定，通常居民在房内住满了五年之后才可以进行转卖，一个家庭只能拥有一套政府提供的组屋。住房养老模式的实施在新加坡最为成功。新加坡提出的住房养老的模式多。对此，政府规定只有私人建造的商品住房可以申请倒按揭贷款，政府出资建造的组屋则不允许。
2.以房养老在国内的现状
(1)以房养老在国内的发展历程。早在2006年公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中就显示，在现代化建设尚未完全实现的形势下，我国已经提前步入老龄社会。对此，以房养老的提案在政协十届四次会议上被提交。
随后，上海公积金管理中心对以房养老不断进行创新，提出“住房自助养老”新模式，同时，中国房地产经纪公司与养老服务中心积极建立“房屋养老”的业务，以房养老的保险公司也在中国成立和发展，有效地促进了以房养老模式在中国的发展。
(2)以房养老在国内的主要实践模式。当前，以房养老在我国的发展还不够成熟，但是国内部分地区或相关机构，在对以房养老积极探索和研究。我国当前正在尝试的以房养老模式包括以下几种：①留园以房养老业务模式。在南京，年纪在60岁以上的老人，只要拥有本市60平米以上的房屋产权证，就可以将房子抵押给公寓，而老人在公寓中的所有费用都将免除，直到老人去世之后，房屋的产权将全部归公寓所有。②公积金管理中心成为房东的模式。在上海，老人年满65岁就可以将自己的房产按照市场价格卖给公积金管理中心，从而获取用于支付公积金管理中心租房与养老的钱。③养老房屋银行的模式。在北京，老人年满60岁之后，可以向养老服务机构提出需求，将房屋产权交付给中大恒基， 由中大恒基对房屋进行出租赚取租金。这个费用除去支付养老院的费用外，多余的钱由老人自行支配，而房屋的产权始终归老人自己所有。
二、我国以房养老模式的重要意义
1.提高老年人自我养老的意识和能力，同时也为国家减轻负担
当前，我国的养老制度逐渐发生改变，由现收现付制朝着统账结合制转变，不过养老制度却依然无法满足社会成员的养老需求。受中国传统观念的影响，使得社会成员耗尽毕生积蓄购买房屋后，用于养老的家庭储备金也相应地减少。在这种社会形势背景之下，老年人用“以房养老”的模式安度晚年，必将大大缓解国家养老保障所面临的压力，也进一步促成国家社会福利制度的完善。
2.有助于老年人养老资金的活跃，为子女赡养减轻负担和压力
我国对“以房养老”模式的推行，为老年人的资金来源开辟出新的路径。老年人在享有住宅使用功能同时，仍然享有住宅的消费价值功能和房子的增值收益。以房养老模式在很大程度上帮助子女减轻了赡养老人的压力，在鼓励老年人自我养老的同时，也在年轻人自食其力方面发挥着积极的激励作用。
3.扩大商品租赁房源，有效缓解城市住房供需矛盾
城市中，中低收入者没有买房的实力，只能租房子。不管“以房养老”的老人选择哪种方式来处置自有的房产，都将房子的使用权空出，有助于城市增加房源，有效缓解城市住房供需矛盾。
4.对闲置资金充分利用，促进金融机构业务多元化发展
我国的银行、保险公司等金融机构，具备足够的资金实力，才有涉足“以房养老”的资本收购老年人的住房。近年来，城市住户闲置的存款、外汇储备及保险等费用，为“以房养老”模式的发展提供了强有力的资金保障。在深化改革社会市场发展，实现社会责任与盈利目标方面，以房养老主要表现在四个方面：第一，对于急需现金养老的老人，以房养老模式是绝佳的选择；第二，对于８０后等年轻群体来说能减轻其压力负担，是一个好消息；第三，以房养老模式的推行与实施，将有助于房地产市场的运作和经营；第四，当前中国经济水平不断提高，而且中国已经步入老龄化社会，加之受住房自有率极高的影响，中国推行以房养老模式具备多重条件。
三、我国以房养老模式实施的影响因素
当前，以房养老模式在我国的实施和发展，虽然不断按照我国国情进行改良，但在这个过程中依然遇到重重障碍和问题。
1.中国传统的养老观念根深蒂固受传统养老观念的影响，以房养老模式并不符合我国的传统养老观念。长期以来，我国传统养老观念中所宣扬的皆是“养儿防老”。若是让老人以房抵押，贷款来生活，他们在心理上很难接受，同时，也不排除外界对老人子女的误解。因此，在美国流行以房养老观念中，将房屋作为资产留给子女，依然需要子女交付大笔的税金，这种征收高额的遗产税与超前的消费观念很难让人做出选择。
从目前的现状来看，我国老年人也更愿意将房屋留给子孙后代，绝少选择以房养老模式，而且向来以勤俭节约为传统美德的国人，也很难适应和选择超前消费。
2.养老贷款存在着诸多不确定性
关于养老贷款金额的确定，关键还是由房屋估值来决定，如若房地产市场的运行平稳，那么房屋的价值就好评估。但是，若房地产市场的运行起伏不定，那么房屋价值的估算也必然受到影响。在我国，一旦房价上涨，早年抵押房屋的老人，往往会出现毁约情形；同样，房价一旦下行，房屋的贬值也必然给金融机构带来风险。房价高涨导致的买房难等问题，对我国推行以房养老模式产生了制约。
房地产市场变数的不可控，无形之中给以房养老模式增加了难度，市场不稳定，使得各方面存在着极大的顾虑，从而对倒按揭缺少积极性。
3.滞后的政策配套
与完善的买房按揭制度比较，我国倒按揭依然停留在理念的阶段，倒按揭贷款相应的政策配套建设滞后，并且还缺少实质性的操作。从当前我国的实际情况来看，申请人符合倒按揭条件的，却不是真正需求倒按揭的人。例如，老年人有两套房子，完全可以对外出租其中一套房子，依靠收取的租金来进行养老，这种形式比以房养老更具实用的优势。在中国，真正需要以房养老的老年人，是仅有一套房，而且经济来源十分困难。同时，以房养老多是符合城镇居民，农村受宅基地不能抵押的影响，根本无法开展倒按揭。
我国庞大的农村人口，也造成养老问题的突出性，除了土地养老之外，农村居民是否适合实施以房养老模式，这些问题在中国未来发展的过程中仍需要不断探索和研究。
四、解决我国“以房养老”模式问题的对策
随着我国老龄化日益严重，有限的公共财政不足以解决养老问题。在这种严峻的社会形势之下，以房养老成为养老制度的一种补充。针对中国实行以房养老模式遇到的障碍与问题，对开展以房养老模式提出以下对策建议。
1.构建符合中国国情的制度环境在我国，老年人可以通过房产的来源来获取养老的充足资金，并不再单纯地依靠公共财政来解决。这样一方面可以极大地缓解政府的压力，也有利于以房养老模式在中国的开展，显著提高社会效益。
由政府构建的“以房养老”的政策制度，要符合国情，且充分保障老年人的权益，为倒按揭贷款提供可持续发展的环境。以房养老的模式涉及部门较多，在实施过程中，政府应该积极发挥引导和协调的作用，多方统筹形成一股力量。关于“以房养老”的模式，我国可以学习和借鉴世界发达国家的优秀经验。
2.对于要服务的重点老年群体要明确
我国实行以房养老的最终目的，还是要解决老年人的养老问题，但是这项政策也并不适合我国所有的老年人。困此，关于以房养老模式的实行，重点是服务的老年群体要以经济困难和缺少关爱为重点。总之，以房养老模式不应该只服务于城镇居民，更多的也应该向农村居民靠拢和延伸，以房养老模式与基本的养老保险制度一样，也要实现大面积全覆盖的效果。
3.在相应的城市地区积极开展“以房养老”试点
在中国，符合基本国情的以房养老模式的成熟与完善，需要政府对相关机构的鼓励，银行、保险公司等金融机构更要积极开展相应的以房养老试点，对以房养老模式不断探索和研究。具体的做法、如何解决当前的难题，这些都需要从以往的实践中不断总结经验，以推出和实行一套切实可行的路径进行具体操作。这个漫长的过程，也存在着诸多的困难和挑战，需要人们从传统观念、完善评估制度建设等各方面着手进行，为以房养老做好积极的准备。
4.建设专业性住房银行，由国家制定养老保障规范
我国对以房养老模式的开展和实施，政府承担着相应的责任。以房养老模式最有效的实施方式，是由政府来作为担保人，建设专业性的住房银行。专业银行的成立，将有效降低金融机构在倒按揭中的风险，有效降低贷款率，最终有助于“以房养老”模式的推广和开展。
未来中国以房养老模式的推行任重而道远，但是作为改善老年人养老情况，加固他们的晩年生活保障，以房养老的模式，作为解决中国养老问题的一种新思路与新方法，发挥着重要的作用。
以房养老是我国对发达国家的学习和借鉴，其在中国基本国情之下有适合之处，相应的也有局限所在。需要政府与相关机构紧密结合我国国情探索和研究。面对当前沉重的生活压力，传统的养老模式对老年人晚年的生活不能给予幸福的保障。本文重点对以房养老存在的障碍和问题进行具体分析，又结合问题给出相应的解决对策。如果能积极解决以房养老推行过程中存在的问题，那么未来中国以房养老的前景也将越来越广阔。
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(作者单位：珠海城市职业技术学院成教学院)
