本刊编辑部 策划
风景这边独好的中国楼市，在马年春节之后，却陷入房价缩量震荡的窘境——从媒体不断爆出“鬼城”新闻，到“楼市崩溃论”迅速发酵，看空情绪正在快速蔓延。2014年，房地产发展的内在生命力已经丧失了吗？未来的房地产往哪里走？我国当前房地产业所处的阶段，究竟是一个历史性的大拐点，还是依然只是一个短暂回调？
2014年4月23日，由江苏省房地产商会主办、经观读书会协办的“2014中国房地产发展趋势高峰论坛”在南京国际会议中心隆重召开，各路经济金融界高手、江苏房地产大佬均云集于此，共同研判未来的房地产走势。江苏省人大常委会副主任、江苏省工商联主席许仲梓，江苏省工商联副主席、江苏省房地产商会会长张桂平，南京工程咨询中心主任、《改革与开放》杂志社社长宋晓杰等多位领导受邀出席了本次论坛。
正所谓：春江水暖鸭先知。在与楼市相关的所有人士中，恐怕没有比房地产开发商对楼市的了解更为深刻了，本次论坛常州百老汇集团董事长蒋佳平，扬州房地产商会会长、新能源集团董事长包广林等众多房地产企业代表，在现场分享了多年经营房地产的体会。通过他们的体会，我们可以深切地感受到房地产已告别粗放式发展阶段，但是，对未来楼市的研判，房地产开发商们却观点不一，有对未来仍持乐观态度的，也有持悲观态度的……此外，北京科技大学教授、博士生导师赵晓，新华社江苏分社副社长、著名文化学者徐战前，著名财经评论家、楼市专家余丰慧这三位学者，从不同的观察视角，就房地产宏观调控、房地产税收、房地产金融、房地产企业转型等热门话题展开了—场精彩的对话。
本刊作为本次论坛的独家杂志合作单位对此次活动进行现场跟踪采访，并策划了本期“2014：中国楼市将何去何从？”的专题。
赵晓：中国房地产远远没到崩盘的地步
特约记者：赵诗雨、陈熙
【赵晓】北京科技大学教授、博士生导师、经济学博士。曾任国资委研究中心宏观战略部部长、北京大学—世界银行研究员。被认为是中国大陆目前最活跃、最有影响力的青年经济学家之一。
“房地产”作为一个敏感词，几乎所有学者言及于此，都会不约而同地皱起眉头，如果唱多楼市，势必会引来一场舆论的讨伐。而北京科技大学教授赵晓却不同。赵晓是一个乐观者，这一点，他本人从不避讳。即使在房地产遭遇舆论、政策、市场等多路夹击的今天，尽管越来越多经济学者、研究机构改变阵地，对中国经济、中国楼市预期由乐观转向悲观，赵晓也依然坚持他多年前的观点。他说：“我对中国经济非常有信心，房地产也不会有大问题。”他的乐观到底来自于哪儿？
■支持房价暴涨的优势已经消失
尽管赵晓是一个对房地产持乐观态度的经济学者，然而，他的学术研究却极少受到争议，主要原因在于，赵晓并不是一个普通的乐观派。他在看好中国经济和中国房地产的时候，曾多次强调，我们必须保持警惕，要常怀忧患意识。中国到目前为止，改革开放30年了还从未出现过一次真正的危机，房地产行业，一路走来更是高歌猛进。然而，天下没有不散的宴席，对经济来说也是一样，没有任何行业、任何企业家能够避免这一点，房地产也不能例外。稍不注意，“房闹”、鬼城、烂尾楼都将成为房产泡沫的后遗症。
在赵晓看来，支持房地产暴涨的三大低成本优势正在消失，随之而来的是巨大压力，三大风险正在浮出水面。
他认为，“原先我们的劳动成本很低，我们的人权成本很低，我们的生态成本也很低。而现在，我们的三个低成本开始变高了。与三大低成本消失相对应的是，我们原先的三大高成本依然在往上涨。我们的政务成本，即税收成本，各类收费，包括各种支出都非常昂贵。我们的金融成本也很高，不管是国有银行利率，还是影子银行利率和民间借贷利率，都给实体经济造成了_定压力。除此之外，我们的土地成本也越来越高，已经超过了许多国家。当原先的三个低成本无法再抗衡三个高成本时，中国经济的三大风险，即结构性风险、周期性风险和制度风险就浮出了水面，它们将对中国经济造成冲击，房地产行业自然也无法幸免。由此，我们可以判断，中国经济再想维持过去那种增长速度是不可能的，在房地产领域里，像过去那种阿猫阿狗都可以赚钱，闭着眼睛都可以赚钱的时代也已经一去不复返了”。
■真正的危机还没到来
既然风险正在逼近，那么，中国经济是不是要到了出事的时候？中国房地产是不是到了要崩盘的时候了？中国的房地产发展已到瓶颈，再无上升和缓和的空间了吗？
“不不不，”赵晓继续谈道，“前面我们谈到了中国经济存在几大风险因素，但是我不认为中国经济到了一个真的要出事的时候。我们没有经历过大危机，同时我认为大危机暂时也不会来。我认为我们有三大底气，第一个底气就是说我们有4万亿的外汇储备。我们的经济总量超过美国，这是经济实力的一个较量。有了强大的经济做支撑，房地产也不会有太大问题。第二是我们仍然有非常强大的内在的增长潜力，这是跟我们的城市化联系在一起的。日本的泡沫崩溃是在城市化率差不多到80%的时候，经济已经没有什么潜力了，而我们中国的城市化率刚刚超过50%。如果从城市化率的水平来看，我们相当于日本的50年代，而我们的人均收入，则相当于日本的70年代。我们的整个城市化跟我们的经济相比差不多滞后了20年，所以我们的城市化潜力还很大。中国要真的走到70%以上，然后再进入到80%，我们需要十几到二十年。所以从供需关系来考虑，我们的房地产还有十年的发展是没有问题的。第三个机会是，我们劳动力的素质提升了。我们每年的大学毕业生是700万人，从2015年开始，基本上我们新增的劳动力会全是大学生。美国在上个世纪70年代进入到新增劳动力全都是大学生的阶段，从那之后美国的产业结构发生了一系列深刻的变化，其中创新型产业，包括金融产业、现代服务业、教育、医疗等都得到了较大的发展。我们中国很多的产业创新才刚起步，包括互联网，很多企业也开始致力于创新，引入互联网思维，进行产业结构的调整，从而压缩成本”。
■房地产转型势在必行
对于房地产行业的未来，赵晓认为，犹如一场足球比赛，在上半场，中国的房地产踢得很漂亮，而今伴随着国家经济的转型，房地产已经进入下半场。在下半场里，中房地产也将紧跟时代变化，实现转型升级。
由于国家制度平台的升级、劳动力红利、新型城镇化红利将逐步得到释放，在未来相当一段时期内，中国房地产需求仍将持续上升，但未来的房价走势应该会比较缓和，大跌大涨的情况应该不会再出现了。原先那些投资者见房就买，买了就赚的时代已经结束，房产投资决策之前一定要慎重。
随着国家改革的深入，中国经济将逐渐进入到“好人能挣钱”的阶段。面对这样的环境变化，房地产企业应该转变过去的陈旧思维，积极创新，看到房地产行业的发展潜力，抓住这些新的时代契机，向绿色房地产、养老房地产，推出产业化发展，以企业的变化来应对整个时代环境的变化。
佘丰慧：房价拐点在今年年底就会出现
特约记者：刘思代
【余丰慧】经济学家、注册高级咨询师、著名专栏作家、知名网评人、著名财经金融评论家，连续多年荣获中国“十大网评人”荣誉称号，荣获凤凰网2011年中国十大号召力人物称号。
2014年2月18日，杭州城北德信北海公园宣布降价，降幅竟达到3000元，平方米，此举立即引发业内震荡。自温州房价连续下跌30多月之后，杭州房价降价潮终于在2014年初一触即发，随之而来的是，降价潮在其他各大城市暗涌和蔓延。然而，2014的楼市依旧扑朔迷离，未来房价是稳步高升，还是持续低迷真正形成“松动”趋势？对于中国房地产业的走向，财经评论家、楼市专家余丰慧毫不避讳地指出，只要政府这只“闲不住的手”不乱伸，房价极有可能将出现一个拐点，而这个拐点距离我们不会太远，就在今年年底。
■购买力坍塌，房价上涨势头无望
记者：在这样的降价潮下，对老百姓来说，2014年是否是最佳的买房时机？
余丰慧：不能笼统说是一个最佳买房时机。住房需求分两种：一种是刚性需求，另—种是投资需求。对于刚需者，我认为2014年该下手买房的就可以下手了。如果是出于投资投机需求，这种就尽量别沾染，因为目前房价在往下走。
记者：此次并不是中国房价的第一次降温，两年前也有过下跌，但当时是政府全力抑制房价需求，而2014年是市场自身势头减弱，从第一季度经济形势看，今年市场走向将如何，究竟会不会再次飙升，飙升到何种地步？
余丰慧：今年一季度的数据显示，房地产开发住房销售金额、土地拍卖是下降的，待售面积是上升的。从这个数据看，就预示着我们的房价可能在今年底要出现一个拐点，至少目前这种拉锯僵持的情况下，房价快速上涨的势头应该是不会存在了。
尽管房价下跌，但仍望尘莫及。北京房价与收入比高达22.3倍，上海15.9倍，江苏虽没北京、上海那么高，但对于初入职场的大学毕业生来说，基本平均工资2500元／月，而现在买一套房加装修起码要80万元。毕业生不吃不喝一个月攒2500元／月，也得在27年以后才能买得起房子。在这种绝望的情况下，开发商再炒作也不行了，购买力坍塌了。目前，高房价已经远远超出国民产出、收入的承受能力，买房人已经对中国的高房价绝望了。
在商品房供需失衡的情况下，杭州楼市打响了中国房价下降的第—枪，连一线房价北上广深的涨幅也在回落。这都是市场慢慢孕育出的结果，此次房价回落完全是市场机制在发挥作用。
■政府银行双拳出击房企勒紧裤腰带过日子
记者：今年3月底，几家大银行下发通知，从4月1日起，对房地-产，包括商业地产、住宅地产，个人按揭贷款全部再收紧。金融系统跟房地产是否还有蜜月期？
余丰慧：银行目前对待房地产有三个心态。第—个是心有余而力不足，银行房贷收紧的直接原因是钱荒，银行想支持但是没钱。第二个是无利可图，银行感到现在支持房地产，无论是房地产开发还是个人按揭贷款，都不赚钱。第三个是回归理性，规避风险，银行看到了房地产确实存在风险，房地产企业在倒闭，各地区的个人住房贷款断供。现在银监会不断提示商业银行、警示商业银行房地产贷款的风险。
记者：除了银行，从政府来看，高房价首先是因为地价高，政府对土地财政收入的过度依赖造成的，所以您认为政府当前该如何改变这种财政导向从而让房地产现状改变？
余丰慧：分税制、适当增加财权，税种下放以及财权和市权相统一。地方债，让发债的口子放开，一边筹集资金的同时也要一边进行民生项目、基础性设施、保障项目的投资。政府这些举措都有助于改变财政导向。
政府对土地财政的严重依赖，要改变最终还是得让市场说话。如果开发商都能看到房价下降低迷状态延续，这个信息传导到投机拍卖市场就没人敢创出地王。
■前景堪忧，房企需要转型
记者：房企面临不可回避的问题，我们不得不探索房地产企业的转型思路。当前，一个明显的趋势是，城镇化被确立为撬动中国经济未来发展的主要支点。房企如何落地城镇化，城镇化会不会助力房地产带来一个拐点？ 余丰慧：城镇化是人的城镇化，核心是以人为本，解决人的问题，要解决一亿人进城的户籍、社保、孩子就学，这些实实在在的问题，而并不是要来推高房价，不像以前一提到城镇化开发商就这个噱头炒作。
记者：房企如果要转型，具体有哪些发展模式可以参考？
余丰慧：公寓式管理，产权归个人，但由开发商集中管理，配有护士社工，在家安有摄像让老人住在自己家。开发商成立一个综合服务中心，定期到家里看望老人，有做饭需求的可提供服务及定期体检等。但同时我们也看到条件还没成熟，国家对养老产业的具体政策没有出台。
还有一个方向是旅游休闲地产。消费需求分为生存、住行、旅游。美国人的休闲旅游时间基本和工作时间各占一半，而中国人还没达到这个层面，由此看来旅游休闲地产的前景也很是可观。
当下的经济形势错中复杂，普通住宅地产开发退烧，主题地产开发增势强劲。尽管未来房地产趋势依旧不明朗，但想要站稳脚步，只有不断地求变与创新，才能保持企业的健康持续发展。正如德鲁克—语道出战略格局的重大意义：“每当你看到一个伟大的企业，必定有人做出过伟大的决策。”
蒋佳平：在这个阶段我还是看好房地产发展的
特约记者：吴亚洲
“对于房地产的未来，我是很看好的。”说这句话的人，正是常州百老汇集团董事长——蒋佳平。众所周知，继鄂尔多斯成为中国的“第一空城”之后，常州也以“鬼城第二”的落寞身份“不幸”陷入了舆论漩涡中。这位来自常州的开发商，身上有着南方人儒雅的气质，语气里却透露出北方人的坚定和豪迈，关于房地产迷局，他有着另一番解释。
■“鬼城”蔓延原罪在于媒体
2014年2月21日，常州一楼盘“雅居乐”在开年初就给购房者带来了好消息。 “雅居乐·星河湾”大幅度降价促销，降幅竟然达到四分之一。此举迅速引爆舆论，很快，这枚炸弹也殃及到了整个常州，常州成为了媒体口中的“鬼城第二”。“鄂尔多斯的空城计如同—场传染病蔓延至江苏常州”“常州楼市存量过剩泡沫危机四伏被指沦为鬼城第二”“常州新城区亮灯率仅两三成被指沦为鬼城第二”……
关于常州沦为鬼城的大标题，赫然跃入眼前，当所有媒体都在将“鬼城”这支箭射向常州时，蒋佳平作为一名开发商，尤其作为—名来自常州的开发商，也同样毫不客气地对媒体予以了回击。“这是一次媒体的发酵行为！”
蒋佳平认为，常州之所以成为被媒体“攻击”的矛头，一是结构问题，“雅居乐”在常州的项目都是大户型，而且它又在非高端区的板块建造高端小区，显然找错了方向。就是在常州好销售的时期也比较难卖，实际上这是一个结构性矛盾。为解决结构性矛盾，对企业来说降价是一个正常的行为。企业在媒体上面是拦腰一半做广告，很多大报纸就转载说变成了鬼城，其实这是不合理的。二是个别企业的确存在资金紧张问题，然而，这只是个别现象。这些企业遇到资金问题，最容易想到的解决办法，要么是抛盘，要么是通过银行封盘，让法院拍卖。谁料，这些个体行为却被媒体夸张成常州沦为“鬼城”。“事实上，常州的销量在2013年排全省的第三位，仅次于南京和苏州。”蒋佳平介绍到，一季度全省的销量下降了12%，苏南下降了19%，苏北稍微低一些，常州在苏南，下降了8.8%。常州的销量在长三角地区排在第6位，常州的价格在江苏省排第6位，应该说从常州的整个数据来看，常州并不是说销不动，销不好。常州去年的销量是500多万平，因此从常州整个来说，应该是一个比较平稳的状态，特别是常州144平米的房子总的储存量还是在安全系数以内。
蒋佳平并没有回避房地产遇到的问题，蒋佳平提出，在低迷时期，房地产企业应该展开自救。“现在对我们的启发就是不拿地，放慢节奏开发，尽量快套现，在行业里面适当的做自救”。
■李嘉诚抛楼是一种正常投资行为
李嘉诚作为房地产开发领域的“鼻祖”，却在近一段时间内抛售内地的楼市，仿佛在预示着中国房价的“牛市”已接近尾声，转战欧美才是弃车保帅之良策。李嘉诚曾对媒体表示，“我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另—方面，我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后—个铜板”。
蒋佳平对于老前辈的做法表示理解，并频频点头，说道：“现在特别是欧美的房价很低，中国的房价却有一些偏高，那么抛高买低非常正常，是一种投资行为，并不能说是楼市的崩盘，那样太危言耸听了。”
■土地财政推高中国房价
就在李嘉诚抛售内地房产之际，几乎是同一时间，中国的房地产却呈现出冰火两重天的扑朔迷离之局。李嘉诚的“逃离”，并没有冷却房地产商对中国楼市的投资热情，上海、北京等一线城市却频现“地王”，着实让房地产行业又颤了一颤。这些拿地商全然不顾老前辈的教导，争先拿地，助推土地价格再一步上涨。
蒋佳平就这一楼市迷局，给出了自己的解读。“中国的人民币发行量很大，中国的M2除以国民收入是2.5倍左右，美国是0.6”，说着，他指了指面前的杯子，“如果这个杯子在日本是1块钱的话，中国已经2块5了。也就是说，中国物价之高包括地价之高，有很大一部分原因是人民币滥发造成的。”
“再则，这也有土地财政在作祟。”蒋佳平指出，中国的很多财政都是土地财政，地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，土地财政作为第二财政已远远超过第一财政。在土地财政上，政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。 “不是房地产商想让房价这么贵，是土地价格逼得房价这么贵。”蒋佳平无奈地感叹道。
李键坤：行业起伏实属正常，关键在于转型
特约记者：赵诗雨
—个行走如风、快言怏语的地产人，除非他自明身份，否则，谁都以为他任职民企，而不是供职国企。
所有的惯性思维，在与李键坤的对话过程中，都有可能遭到颠覆，他供职地产国企，说话做事却极其讲究效率；他主抓地产营销，却钻研地产开发环节的每—个细节，力求做到精益求精；他强调地产开发的成本倒逼理念，去对每一个项目、每一座房子的艺术品位有着近乎偏执的狂热。
李键坤——鸿信地产营销总监，他在南京地产界已经书写出—段传奇，南京地产界的开盘第—纪录是他创下的，在当前房地产不景气时仍坚持摇号开盘，也只有他艺高人胆大才敢于尝试。
记者：您怎么看待目前楼市的风险和下行压力？
李键坤：行业的起伏都是自然现象，这是—个市场规律。风险于房地产行业就如生病于人，避免不了，关键在于你是选择花钱买医生的嘴，让他告诉你，其实你没病；还是花钱买医生的药，让他治好你的病。是的，风险永远存在，但是在这个起伏期间，每个企业都有机会调控风险，将危害降到最低。而我们采取的措施就是，选择顺势而为，用主动创新升级，来规避风险。
现在越来越多的迹象表明，未来的房地产会越来越细分，客户的个性化需求会越来截止得到注重，房地产原先的大市场将被划分成若干个子市场。因为市场被细分，很多企业家预感到房地产市场的利润会相应减少，房地产的风险越来越大，投资回报越来越小。
我们公司的看法却不同。我们认为，这其实是一个更大的商机，我们可以更针对性地按照客户的需求进行开发。在具体开发之前，我们必然会做大量的市场调研，去更好地了解客户的需求。这一点也与我们之前的理念相同，我们公司一直都是走精品定制路线，尽可能地去尊重客户，我认为定制模式将会成为市场营销的重要点。在房地产领域，我们可能做不到规模，但在这个细分市场里，力求做到极致。
记者：结合鸿信地产的现状，请您跟我们谈谈，鸿信地产计划如何走出行业低迷期？
李键坤：转型！我们公司两年年会的主题都是转型，在转型中运用创新思维，将挑战化为机遇。比方说，我们要跟互联网结合。提起互联网，可以说房地产行业已经远远的走在了很多传统行业的前列，大家熟知的搜房网、新浪乐居、搜狐焦点等互联网公司，已经培养了众多地产企业的广告投放习惯，类似南京这样的二线城市，仅房地产网络广告份额至少有3.5亿的合同额。然而，仍然有很多房地产商互联网技术视而不见，这真可悲，互联网技术可以不仅可以提高管理效率，而且能降低管理成本，甚至还能开拓新的市场，对房地产有很大用处。
除了运用互联网思维，我们房地产行业还应该实事求是，因地制宜，营造地方特色。我们做任何一个开发项目，都应结合当地实际情况，针对性地去开发适合的项目，而不是只要一拿地，就随便乱盖。比如我们在重庆市中心修建小公寓，每套户型在20—40平方米左右，满足上班族的住房需求，做到既方便上班还价格实惠。
记者：转型的方向是什么？
李键坤：未来的养老地产、旅游地产、市中心的小土地机会都是转型的方向。不过，提到房产转型，不论是绿色房产，还是养老房产，归根到底还是在于整合资源，关键不在于你能生产多少，而在于你能利用的有多少。
就养老房产而言，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的“双赢”。
而旅游地产则是依托周边丰富的旅游资源而建的，较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。我们公司近期的一系列项目，包括“大宅门”“云深处”“山河水”等，都是依附郊区稀缺资源而建。例如，“云深处”项目就是利用一湖两山三湾四岛的天然资源，而“山河水”项目属于由老山山脉、珍珠泉、琥珀泉以及汤泉镇所组成的“一山三泉”的著名旅游度假风景区。“大宅门”项目更是在开盘就创下销售奇迹，实则也是抓住都市人—种怀念过去，渴望回归的心理。在广告标语的选择上也十分考究，“不换院子，就换人”，“我不在江湖，江湖却有我的传说”等等朗朗上口的口号，到现在还在被世人津津乐道。
记者：您怎么看房子的3D,打印技术，他会成为未来发展的主流吗？
李键坤：目前看遥远，因为它是—种以数字模型文件为基础，运用粉末状金属或塑料等可粘合材料，通过逐层打印的方式来构造物体的技术。制作这种房子的企业，必须是有一定规模的，普通的房产公司根本无法实现。
然而，规模大难调头，调整战略也有困难，如果面临楼市下行，他所承受的风险将会更大。像万科这样的大企业，在前段时间爆出财务指标下跌，引发股市动荡，也说明这个房地产行业的平均利润率在下降。因此，3D打印技术并不是适合每一个企业。未来的发展主流是什么？我们不能妄下定断，因为我们不是市场，我们是市场里的参与者，作为个体我们不能主导和预知整体的发展，只求做自己，做最好，做出伟大的决策。
