张 亘
（大唐陕西发电有限公司灞桥热电厂，陕西 西安 710038）
【摘 要】作为我国城镇发展的重大举措，住房公积金制度是实现来实现住房消费的保障，同时也能够实现职工在支付能力上的不断提高。住房公积金的发展暴露了非常多的问题，诸如，资金沉淀非常大、资金的保值和增值比较难，对于中低收入者的倾斜效率比较低等。本文首先分析我国住房公积金使用效率低下的原因来进行分析，进而针对问题来提出针对性的解决对策。
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关键词 住房公积金；使用效率；措施
0 引言
作为一种长期的住房储备资金，住房公积金是通过职工工资的定期存储来实现的一种住房保障。而住房公积金发展的一个最大的优点就是其低效率的特点，但是，由于住房的公积金贷款相对于房地产的贷款余额与居民购房贷款来说，比重比较下，这就需要通过相关对策的解决来实现使用效率的不断提高。
1 我国住房公积金使用效率低下的原因分析
１.1 贷款的地域局限性
由于受到了不同地区的不同发展水平、不同地区的房地产市场的发展情况、不同地区的职工购房的取向、不同地区的管理中心运作观念上的不同以及不同的贷款管理和风险上的防范等多方面因素的影响，住房公积金在不同的地区个人贷款的发放也存在很大的差异，在全国呈现出一种区域性的不平衡发展。公积金总体是呈现一种封闭而单一的运作方式，也就是说，住房公积金无论是收集还是使用都是在地方或者是行业内采取封闭式的运行[1]。但是这样的运作方式使得其与金融市场和资本市场的发展都受到了非常大的限制，在内部的运行过程中也不能够实现共性的资产管理，最终实现资金在纵向与横向之间的一种流动同时也实现了一种规模上的变化。这种发展的地域性限制，使得全国内的发展在跨省间的贷款存在很大的问题，这种地方间沟通不畅的方式使得效率受到非常大的影响。
１.2 增值渠道的局限性
在业务的开展过程中，通过业务活动中产生的收入与其支出之间所产生的差额也就是住房公积金实际上的增值收益。住房的公积金其主要受益是来自银行对于公积金存款所产生的利润上的收入以及个人在住房款的发放中的利息再加上国家在债券方面的利息收入等等。公积金的管理者通过支出降低或者是收入增加的方式来实现增值收益方面的最大化。根据相关的调查显示，自2007年开始，住房公积金的增值收益一直呈现出降低的趋势。这主要是由于公积金没有充分的开发增值渠道，进而导致渠道单一，而银行利率的逐年下调以及个人贷款收入的降低使得公积金的增值数额逐年的降低。此外，通过住房公积金来购买的国债在数额方面出现逐渐的剑侠，而高利率的国债已经开始陆续的到达了兑付的实践，因此国债的利率增值空间非常的窄。再加上高利率的通货膨胀使得住房的公积金在保值方面都存在非常大的问题。
１.3 不能有效地为中低收入者提供利益
住房公积金设立的目的是借助社会性的融资方式来解决城镇居民的“买房难”的问题，实现社会的稳定与公平。事实上，住房公积金制度在设计上的巨大缺陷使得低收入的居民并没有真正的享受到公积金带来的福利，甚至还导致不同社会群体在收入上的差距逐渐的拉大 [2]。随着人们收入上的差距不断的加大使得住房公积金的弊端也逐渐的显露出来。收入相对较高的团体具有比较稳定的贷款偿还能力，因此对于低息的住房公积金贷款承受能力比较强；反过来，低收入的人群在缴存的比例上和技术上都是非常的低，因此没有办法享受住房公积金的贷款所带来的低息优惠。
１.4 手续繁琐、审批时间长
公积金的相关管理部门，由于带有强制性色彩的服务以及贷款的复杂条件以及程序使得人们对于贷款非常的失望。此外，地方性的房产管理部门在房产的抵押和评估等问题上存在非常多的障碍设置，这就使得公积金的个人可贷款余额以及规模方面都受到了非常大的限制。在加上审批的时间长并且程序非常的繁杂，因此建筑开发商对于住房公积金的贷款也没有很大的兴趣，其更加的倾向于资金周转速度更快的银行贷款。
２ 提高住房公积金使用效率的对策
２.1 调整信贷政策
作为一项具有长期性的互助储备基金单位，住房公积金的信贷政策随着居民在收入上的变化而产生影响，同时对于资金的使用期限和融资功能方面也具有十分重要的影响。面对经济发展较为发达的地区，可以通过贷款期限的现场来实现信贷方面的平衡。政府也需要发挥其重要的作用，借助免税的方式来实现融资上的调整；或者是通过提供低于市场平均水平的利率来为购买住房的人提供贷款，而其中产生的利息差额则需要由政府来进行补偿；还可以利用诸如抵押贷款类的相关金融机构来为购房者提供足够的保障；也可以对于住房储蓄达到一定数额的人来给予一定的鼓励。综合各种各样的方式，我国需要根据现今的发展情况来实现信贷政策上的调整，根据居民在需求上的不同来实现利率与优惠政策上的灵活性，最终实现职工在利益上的保障。
2.2 结合实际情况，扩大使用范围
在公积金的制度上规定，公积金可以在其退休是进行一次性的提取或者是当其产生重大疾病是也可以实现资金的提取，这就使得公积金逐渐的转变了其形成，从过去住房制度上的保障转变成了一种职工养老、住房解决以及医疗保障为一体的一种综合性的社会保障制度。自从2009年，国家相关会议上表决同意住房公积金可以应用到保障房以及公租房方面的建设，这样就能够在一定的程度上实现了低收入的人员在住房问题的解决。从近几年的发展来看，由于保障房以及公租房方面的建设和监管的力度不到导致了贷款的回收难度不断的加大。针对这样的问题就需要建立一套完整严格的贷款回收的渠道和体系，通过专户的设置来实现贷款资金上的强制性监管，最终实现风险上的全力把控。
２.3 利用政策性金融向中低收入群体倾斜
国家需要发挥其宏观调控的重要作用，注重住房公积金的改革，通过相关法律法规的出台来实现存缴上限的严格把控，同时还需要不断的规范与控制住房公积金在存缴上的行为，最大程度上实现公平与公正。在住房公积金的贷款上还需要注重对于中低收入人群的优惠政策的把握，通过贷款在条件和额度上的放宽来实现效率的不断提高，同时还需要设计一套更加具有针对性的贴息、低息以及低首付等融资产品的建设，为中低收入的家庭提供足够的保障，实现其在家庭购房融资需求上的满足。总而言之，在政策的制定上，需要针对中低收入的家庭作为公积金发展的主线，通过中低收入群体在住房上的解决来实现社会公平性与公正性的提高。
２.4 简化贷款条件和程序
公积金贷款手续由于条件严格、程序繁琐使得人们对于其期待率非常的高，为了能够实现公积金使用效率的不断提高，就需要贷款手续方面的不断简化来实现整个业务流程的规范以及相关审贷制度的规范，通过在审批过程中环节的简化来实现工作效率的不断提高。还可以通过各个部门以及环节之间的联网来实现资源和信息的共享，进而提高沟通的通畅性，为贷款人员带来更大的便利以及更加爱便捷的服务。在政策的考量上也要向中低收入的家庭倾斜，通过不合理的收费或者是限制上的取消来实现发放量的不断扩大，进而不断的减轻借款人的负担。此外，还需要不断的增强相关的服务意识，通过宣传以及服务质量的加强以及管理规范性以及业务创新性之间的关系把握来实现住房公积金运营效率以及服务水平的不断提高。
３ 结论
住房公积金的发展对于房地产内需的扩大具有十分重要的作用，这样能够实现公积金政策的有效利用来为购房人实（下转第303页）（上接第304页）现负担的逐渐减轻，通过住房公积金在使用效率的不断增强来实现住房消费的不断增长，最终实现一种针对中低收入而进行的一种住房机制的建设，最终实现政策发展效率的不断提高。
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参考文献
［１］刘薇,刘立群,杨春柏.提高住房公积金使用效率的对策研究[J].建筑管理现代化,2009,02(01).
［责任编辑：邓丽丽］
