刘杰
摘要：文章首先运用HP 滤波的方式分析了沪渝两地房产税对新房和二手房在价格和成交量上的影响，发现上海房地产市场对房产税的的征收反应更为理性，影响效果更好，但两地区新房和二手房市场的反映都存在差异；此外，利用房价对数模型，发现房产税都能有效的影响两地的房价，但由于影响两地房价的因素有很大的差异，效率并不一样，上海地区房产税每增加1%，房价将下降0.553%，重庆地区房产税每增加1% ，房价将下降0.041%。因此国家需区别对待新房和二手房市场，并且因地制宜，推广不同的房产税模式。
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关键词 ：房产税；HP 滤波；房价对数模型
一、引言
近年来，随着我国经济发展、城镇化的高速推进，房地产价格出现了飞跃式的上涨，据有关数据显示，上海新房价格上涨86.34%，重庆新房价格上涨54.05%，上海二手房价格上涨245%（2005.1-2014.3）。自古以来，居者有其屋，高房价不仅令刚需购房者怨声载道，更是对政府执政能力的考验。自2011年1月28日，上海和重庆两地开始实施对于个人住房征收房产税的试点工作，房产税意在提高房地产所有者的持有成本，从而能在抑制投资性需求的同时，“挤出”部分供给（包括二手房的供给和新房投资性需求减少后的部分），从而能够在一定程度上控制房价的上涨速度。那么房产税作为一项财政政策，效果是否有效，已经成为了社会各界关注的焦点话题。
当前我国房地产税收大多集中在开发、交易环节，房产税作为房地产税收中的一种，其是对房屋持有环节的征税。对于房产税对房价的影响，有两种主流观点，一类观点是认为房产税的开征将增加房屋所有者的持有成本，从而打击投机性购房的需求，同时房产税的税款将用于保障性住房，因此在一定程度上扩大了供给，有利于促进房价的合理回归。另一类观点则认为，房产税由于本身税率过低，税基过窄，对房屋的开发成本和投资成本影响较小，并且房屋出售者能够轻易将房产税转嫁给购买者，因此无法对房价产生实质性的影响。
本文将试图利用沪渝两地房产税的不同，回答以下几个问题：1.房产税能够有效的抑制房屋价格的上涨吗？2.另一方面，上海和重庆两地作为试点城市，其征收房产税的方式却有较大的差别，上海为“增量税”，重庆为“存量税”，因此其各自的效果如何？
二、文献评述
国内许多学者对房产税问题进行了研究，主要是从房产税对房地产市场的影响、房产税税制优缺点以及征税后的税收效应等方面着手。
部分学者认为房产税的征收会抑制房价上涨。韦志超和易纲（2006）认为，在短期供给缺乏弹性情形下，开征房产税必然导致房价下跌。钟甫宁（2008）研究表明征收房产累进税可以抑制高收入户在高端市场的过度需求，增加住房低端市场的供应并降低住房价格。况伟大（2011）通过对中国33个大中城市的商业房产税数据检验发现，房产税增加1%，房价将降低0.19%。骆永民、伍文中（2011） 通过构建动态随机一般均衡模型（DSGE）和基于该模型的数值模拟，发现房产税改革在长期可以有效降低房价，并且能发挥良好的自动稳定器功能。况伟大、朱勇和刘江涛（2012）分析了23个OECD国家的住房市场数据，发现房产税能够有效降低房价，但地方政府不大可能大幅提高房产税率。鞠方、皮俊（2013）通过对2009年1月至2012年8月上海、重庆、长沙和湘潭四个城市商品房研究发现，我国房产税政策会导致房价明显下降。
另外一些学者则对房产税有不同的理解。夏商末（2011）认为在中国房产税对抑制房价的效应不确定，并且征收房产税无法对收入分配不公起到调节作用，而且会产生福利损失。樊慧霞（2012）从公共经济学视角和房地产经济学视角认为，房产税的首要功能是筹资功能，调控房价并非房产税应该承载的重要功能。陈曦、吴宇晖（2012）以美国房产税法律制度作为参照依据，从中发现我国房产税调控房地产市场功能效果并不明显，房产税在短期内难以取代土地出让金成为地方财政收入的主要来源。徐宁、吴福象（2012）研究表明房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。
可以看到，对于房产税对房价的影响，学者们由于研究样本、方法以及理论角度等存在差异，研究结果也不尽相同。下文我们将通过构建房价对数模型以研究房产税对沪渝两地的影响情况。
三、数据与模型
1.描述性分析
本文数据中，新房和二手房价格指数来源于中国房地产指数系统、住宅销售面积来自各地方《统计年鉴》和国家统计局官方公布数据、房产税来自各地方税务局等。
我们利用HP 滤波的方法对2005.1-2014.3的上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指数进行了分析，分别得到了上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指数的趋势值与波动要素，并计算得到上海新房波动率、上海二手房波动率、重庆新房波动率、重庆二手房相对波动率，结果发现：与住房市场发展阶段相对应，在不同时期住房价格指数的变化也体现出不同的特征，沪渝两地新房和二手房价格指数波动趋势较大；征收房产税事件对上海新房价格指数、重庆新房价格指数较上海二手房价格指数、重庆二手房价格指数的影响较小，从中我们也可以间接说明房产市场中房产开发商（新房供应者）和二手房供应者（投资客）对房产税的征收反应是不同的（或者两者对房屋需求者的划分是不同的，开发商更倾向认为需求者为刚性需求者）；征收房产税事件能够立即反应到上海二手房价格中，而对于抑制重庆二手房价格却不是很明显，这可能部分是由于房产税的征收方式不同，但在一定程度上说明上海二手房市场更为理性。
由于房价是对区域人口、社会、经济、金融等多方面问题的综合反映，为了反映上述因素对沪渝房价的不同影响，我们将其加入房价指数模型，本文采用对数型经济计量模型，反映变量的弹性特征。由于房产税征税对象还包括工业、商业等非住宅类房屋，暂无个人住房房产税的具体收入统计情况，因此我们以下的数据将是住宅、商业房产的综合反映，虽然这样有可能高估房产税的影响，但至少一定程度上反映我们的研究目的。房价我们依然用房价指数来代替。
我们建立以下对数型房价模型（1）：
表3显示，对房价影响最大的是城镇化水平，上海市城镇化水平每提高1%，上海房价上涨15.15%；城镇居民收入提高1%，房价上涨0.342%；金融发展水平提高1%，房价上涨0.116%；而对于房产税来说，房产税每增加1% ，房价将下降0.533%，且影响显著。
用房产税调节房价较重庆地区效率更高，结合描述性分析，我们认为上海地区房产市场更为理性，因此可以加大房地产的征收力度，抑制高房价；对于重庆，人口、收入等是其主要的影响因素，目前的需求也大多为刚性需求，因此房产税的征收对其影响较小。
十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。
而房地产税改革中最受市场关注的仍然是保有环节的房产税试点扩围。本文通过对2011年1月28日在上海和重庆两地实施的对于个人住房征收房产税的试点工作进行了研究，发现房产税的征收对两地的影响有较大的差别，对于更为理性的上海房地产市场，有必要继续加大房产税税率，能够有效的抑制房价；而对于以刚性需求为主导的重庆市场，房产税的影响较小，因此不能寄希望于“存量税”调节房价，更应该提高城市发展水平，提高人民收入水平，以此来平衡房价的上涨。同时也要注意到新房和二手房市场对于房产税政策的不同反映，制定不同的对策。
另外，国家也应该对不同地区采取不同的房产税政策，因地制宜，区别对待。本文由于缺少新房和二手房的相关交易数据，并没有足够分清房产税对这两个市场的不同影响。本文也没有区分出“增量税”和“存量税”的具体的影响，只是从地区的房产市场反映差异的比较，可能有失偏颇，但这些都可以作为下一步研究可以考虑的问题。
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参考文献
[1] 韦志超,易纲. 房产税改革与地方公共财政[J]. 经济研究,2006（03）：15－24.
[2] 况伟大. 房产税、地价与房价[J]. 中国软科学,2012（04）25-37.
[3]况伟大,朱勇,刘江涛. 房产税对房价的影响:来自OECD 国家的证据[J]. 财贸经济,2012（05）：121-129.
[4]夏商末. 房产税:能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J]. 税务研究,2011（04）:19-25.
[5]骆永民,伍文中. 房产税改革与房价变动的宏观经济效应——基于DSGE模型的数值模拟分析[J]. 金融研究,2012（05）:1-3+5-14.
（作者单位：上海理工大学管理学院）
