9 月29 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》明确，为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展。
《通知》要求加大对保障性安居工程建设的金融支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25 年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
《通知》要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
通知还要求增强金融机构个人住房贷款投放能力，继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
住房政策“翻烧饼”
最新统计显示，8 月份70 个大中城市中，有68 个城市新建商品住宅价格环比下降。央行和银监会出台大尺度楼市松绑限贷新政，因其幅度超过了市场预期，业界普遍将其解读为央行对房地产市场的新一轮“救市”。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读政策亮点：1. 三套限贷令取消；2. 二套房贷大放松；3. 针对外地人的限贷令取消；4. 鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
“房地产市场预期非常关键，一旦一致形成看空判断，对房地产市场健康发展非常不利。这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析说，这次房贷政策调整目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。
交通银行首席经济学家连平指出，之前的限购限贷政策，主要是针对前几年房价持续猛涨、泡沫不断加大的特殊情况采取的特殊对策，带有明显的行政色彩。连平认为，“目前房地产市场的供求关系已发生明显变化，库存增多。需求虽然仍然存在，但因为各种限制措施难以充分释放。要顺应市场的变化，进行合理调整，释放改善型住房需求，稳定市场预期。”
专栏作家余丰慧认为，如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑：一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏，促使房价重拾暴涨局面；另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号，连货币信贷都放水了，连限贷政策都取缔了，足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况，房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎，购买力更加观望而不敢轻易入市，商业银行更加对房地产惜贷，促使房地产市场低迷局面恶化，引发大面积弃房断供等金融风险。
民生证券首席宏观研究员管清友表示，认房不认贷如期兑现，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。但是，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
财经评论家、财经专栏作家叶檀认为，房贷新政的救市力度比较大，尤其是对改善性购房的刺激更为明显，“认贷不认房实际上就是将部分二套房当做首套房来进行贷款，政策力度比较大，这就是在鼓励大家买房，尤其是改善性购房者的受益最大，这部分的消费刺激的效果会更加明显”。此外，新政出台的时间点微妙，正值“4 万亿”即将到期之时，所以除了救市之外，当局还可拯救银行，“这时候放开融资在时间点上能接上，否则到年底银行就成了最大的坏账户了”。
效果有待观察
和房地产界的谨慎乐观相比，学界对央行的放松政策一点都不看好。
经济学家易宪容分析，从字面来看，房贷新政的目的是“继续支持居民家庭合理的住房消费”，但是该政策的“住房消费”与以往政策的“住房消费”有很大的差别。房贷新政所指的“住房消费”是泛化了的“住房消费”，即还清了银行住房贷款或没有住房贷款，不管持有多少住房，当前再进入市场购买住房，都可算作“住房消费”，都可享受房贷新政的优惠政策。在上涨了十几年高房价下，绝大多数（85% 以上）住房消费者根本没有能力进入当前的住房市场，房贷新政的所指“住房消费”主要是指持有住房但没有欠银行贷款再愿意进入市场购买住房者了（有研究调查表明，目前中国城镇居民已有68.9% 拥有一套住房，在这些家庭中有19.7% 没有按揭贷款，房贷新政所针对的就是这部分家庭），而不是那些真正没有住房的消费者。
经济学家马光远认为，这一次，不管地方政府如何救市，房地产这个他们的宝贝儿子是真的救不起来了。何也，因为当地产正在发生三大惊天变局：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10 年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场，不要说投资已经降到14% 以下，也不要说70个大中城市只剩下厦门一个在涨，看房地产的未来，最终要看资金如何投票。
所以易宪容认为，对于三四线的居民来说，住房市场的严重供应过剩不是一个政策可改变的。如果这些地方没有投资需求增加，民众希望通过房贷优惠政策进入市场要当心点，否则可能会套牢。对于这些地方的居住消费，早就不是什么问题，也不是本文所要讨论的重点。对于一二线的真正的居住消费来说，绝大多数人根本没有支付能力进入当地市场。房贷新政对这些消费者早就意义不大。着眼“新常态”
当然，也有很多学者跳出了房地产这一相对单一的话题，把注意力放在宏观经济的角度看待央行的楼市政策。
北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓认为，在此救市政策的作用下，目前量价齐跌的房地产市场应该暂时会有所改善，但其结果也仅限于“稳住房价”，而不太可能出现“再次上涨”的局面。
那么，这些政策对“稳经济”到底能起多大的作用呢？赵晓对此是不太看好的。他认为，经济该调整的一定会调整，只是来早与来迟而已，就像人体需要通过生病来恢复健康一样。世界各国都如此，中国也不会例外。2008 年，是中国经济第一次探底，但随后用了名为4 万亿实际大约18 万的资金来救市，推迟了本该来临的调整。目前，中国经济事实上出现了“二次探底”，一夜之间我们又回到2008 年了。
赵晓的观点并不孤立。瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光认为，房地产的不景气，是导致近期经济下滑的最主要原因，而且还是造成金融危机唯一的出发点。他说，“有些人是批评中国经济给房地产绑架了，实际上，从某种程度来讲，这是事实。”
沈建光认为，如果央行再不松绑，低迷的房地产业可能把整个宏观经济拉垮。这就是底线思维的问题。不管采取什么手段，一定要把房地产稳住才能把经济稳住。这不能叫大规模刺激，而只是托底政策。尤其不能让房地产崩盘，如果通过爆发危机来改变现状，这个过程会很痛苦。包括央行、国务院，都在讲今年重要任务是防范金融风险。而最大的金融风险是房地产市场。
并且沈建光认为，现在要调结构、要新常态。新常态的第一点就是，经济增速肯定要下来。因为过去那些不可持续的政策，以环境污染为代价等等，都需要改变。过去唯GDP 论，有点过头。在社会稳定，不出现金融危机的前提下，经济增长能到多少就到多少。他认为，明年甚至某个季度6.5 都有可能。因为目前劳动市场还没有看到什么问题，有的只是民工荒，这可能为改革留下了一点空间。
（本刊综合）
