范成伟 赵三青
（武昌工学院 湖北 武汉 ４３００６５）
摘 要：随着房地产价格不断上涨，房屋价格成为人们热议的话题。住房问题是民生问题，解决人民住房问题是政府的责任。目前我国实行的是商品房与保障房并存的双轨制住房体系，高收入群体购买商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我国房价连年上升，遏制房价过快上涨也成为了国家治理房地产市场的重点所在。因此在理解分析房地产价格构成、房地产价格上涨成因及遏制房地产价格上涨提出了相关对策。
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关键词 ：房地产；房地产价格；对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：Ａ ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１5．01．０15
１ 房地产价格上涨原因
房地产产业作为国民经济发展总基础产业、先导产业和支柱产业，具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还能有效带动相关产业的发展。在我国现阶段主要以商品房为主且房价偏高的房地产市场，有哪些因素造成我国房地产现状，将从多方面进行分析。
１．１ 房地产价格及供求理论解析
１．１．１ 房地产价格构成
土地取得成本是房地产价格构成中相当大的一部分，其变动性强，不可控因素多。我国土地所有权时归国家或集体，土地其有不可移动性、稀缺性等自然、经济和社会属性。房产是地上附属物，地价与房价互为因果，需求大于供给时，房价与地价成正相关关系，地价高则房价高。同时，房价在一定程度上也影响地价，地价被预期房价左右，需求旺盛的条件下，地价涨势也是顺理成章的。我国土地归国家所有，土地在市场交易中，更多的是被赋予了经济价值，成为地方财政的重要来源之一。
开发成本是房地产价格构成的基本部分，主要包括房屋建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。开发成本作为房价的内在因素，在近年来建筑材料如钢筋、水泥上涨，人工费用上涨等情况下，直接促使房屋开发成本的增加，也在一定程度上推动了房价。
管理和销售费用也可以说是房价影响的一个因素，这两项费用主要包括现场管理、日常管理费用和一些不可预知的费用。现行税费体制对调控房地产价格有着重要作用，税费改革有利于促进房地产价格后场合理化。投资利息可以理解为融资成本，融资成本对在现行房价影响也是越来越凸显，我国房地产开发资金来源有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金，其中国内贷款、自筹和其他资金是主要资金来源，所有银行信贷对房地产开发影响是相当大的。
利润对房价的影响是毋庸置疑的，虽然还没数据或研究证明房地产产业是一个暴利产业，但可以看到房价在快涨和猛跌中就可以看出开发利润是存在很大空间的。在全社会要求房价下降的形势下，怎样体现利润为低房价做出贡献，这就要提高房地产企业的社会责任感，加强价格审核监管。通过工程的费用可以清晰的看到各部分的费用构成（见表１）。
１．１．２ 房地产供求理论
供求关系是指在商品经济的条件下，商品的供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，供求关系是价值规律的表现形式之一。
房地产价格需求是指消费者这特定的时间、特定的价格所愿意且有能力购买该房地产价格的数量。大致可以把房地产需求归为４类：消费性需求、投资性需求、投机性需求、盲目性需求。
住房问题是国家的民生问题，解决国民的住房问题在很大一部分是需要国家、政府来解决，这也是政府的职责之一。高收入家庭购买商品房，中低收入家庭住房则由政府提出相关保障，这是我国解决住房问题的纲领性思路。这也就注定了房地产市场不完全是由供求关系，价值规律来调节。供求关系能发挥到一定基础性作用，可不能简单的说明供求关系决定我国房地产价格。
２ 房地产市场分析
我国房地产资金来源只要有国家预算内资金、国家贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。为应对金融危机，２００８年下半年以来，国家加大宏观调控政策，实施了一系列刺激经济发展的措施。４万亿投资规模带动地方资金，加上宽松的货币政策下银行信贷规模加速扩张，２００９年和２０１０年两年工投放信贷１６．５万亿元。房地产市场在近年异常走俏，其保值性、增值性、收益高特点成为我国的一大投资热点，在大量资金暂时还没找到很好的投资渠道时，就使资金更加青睐房产，在我国刚性需求下，大量资金的涌入是会进一步推动房价。
２．1 资金、金融因素
金融政策与房地产市场有密切关系，对我国房地产市场的发展起到了不可或缺的作用，也就说金融政策对房地产市场有着一种调整的作用。纵观１９９８年至今我国房地产相关金融政策，金融政策也是在不断地调整，从开始支持鼓励的金融政策、趋紧的金融政策到宽松的金融政策再到现在严厉的金融政策，金融政策的几经变化也是对房地产调节有着不小的作用。１９８８年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步确定了深化城镇住房制度改革目标：停止住房实物分配，逐步实行分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同年，央行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，总体上这段时间金融政策对房地产市场是支持的，支持经济适用房信贷，鼓励开展个人住房公积金贷款，降低个人住房公积金贷款利率等等。２００３年开始实行了一段趋紧的金融政策，包括对企业，对购房者。在２００３年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就明确规定：房地产企业申请贷款的自由资金不低于开发项目总投资的３０％；对购买第二套住房的购买者提高首付比例，不执行优惠住房利率等，这些政策有是有效的抑制了房地产投资及投机行为。从２００８年开始，由于受到国际金融危机和出口下降影响，有开始对房地产实行宽松的金融政策。①刺激住房消费的宽松货币政策，２００８年就提出保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，并开始降息及下调存款准备金率；②刺激购房消费的积极财政政策，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策等。近年随着房价的飙涨，为防止房地产泡沫，满足居民住房需求，解决住房民生问题，金融政策严厉了起来。
２．2 投资因素
这几年可以看到一种现象，很多企业在投资本行业的同时也是热衷于涉足房地产市场，从全国“房地产热”这种现象最少可以看出两点：①房地产市场的确是一个盈利性非常大的行业，虽然房地产市场投资量大，收益回报周期较长，可房地产市场最后能得到的利润空间是相当大的，特别是在当今我国房地产市场火热时期，供不应求；②可以看出我国可投资热点相对较少，这也促使大量闲置资金没有得到很好的溶解，当今物价上涨明显，货币保值存在压力，资金放在银行似乎成为了很不合理的选择，也促使了人们更愿意选择把资金买上一套或几套房子，在本来市场供应缺少的情况下更是加剧了供应紧张局面，这也在一定程度上推动了房地产价格上涨。
２．3 土地因素
房地产开发费用构成中有很大一部分是用于购买土地，可以说土地价格在一定程度上确定着房地产价格。
土地开发费用包括多方面，理论计算：新开发土地价格＝（土地取得费＋土地开发费＋相关税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）*修正系数。农村土地取得费＋土地补偿费＋安置补偿费＋地上附着物及青苗补偿费；旧城改造中城市土地取得费＝城市土地使用费＋拆迁安置补偿费。
我国房地产企业土地方式是必须通过招标、拍卖和挂牌才能取得，目前在城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占２０％～５０％，并有进一步上身趋势，可以看出土地在房地产开发中式占有相当大分量的。土地稀缺、土地供应量不足是我国房地产市场的一个客观现状。
２．4 制度因素
２．4．１ 房产税存在问题
我国的房地产税主要问题是有几个方面：①租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用，以税代租、以费代税、税费并存；②地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利于内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收规定弊端日益突出，近年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；③规范的房产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有５个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收目的是调整土地级差收益，然而税率过低。
２．4．２ 商品房预售制度缺陷
社会中介机构的缺位是这一缺陷产生的首要原因，商品房预售制度在运行过程中缺少律师事务所等社会中介机构的参与。律师事务所的参与，充分保障了交易双方的合法利益，避免不具备预售条件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出现；同时由于律师事务所的参与，使购房者所支付的购房款得到了最大的保障，能够真正拥有所够房屋建设上，杜绝烂尾楼的出现。由于将房地产商整个履约行为置于律师事务所的监管下，避免了那种更改规划，虚假承诺或承诺不兑现的情况。
登记备案机构的不统一和政府相关部门之间信息的不公开、不对称是产生这一缺陷的次要原因。我国目前仍未建立一个统一的不动产登记制度和机构，导致了个机构之间的登记信息不对称，交易中的购房者一方不能通过公开的渠道准确的了解所购房屋的真实情况，使个别不诚信的房地产商有了可乘之机， 如将已经进行了在建工程抵押的房屋进行销售或抵押，这就直接损害了购房者和其它债权人和利益。因为政府部门的有关信息并不公开， 导致了购房者在购买时并不能真正知晓所购房的全部情况， 所产生了房屋预售过程中的虚假承诺和承诺不兑现等欺骗现象。
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参考文献
１ 任志强．任我评说［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
２ 黄金社．中国房地产市场信息解图［Ｍ］．济南：山东人民出版社，２０１０
３ 郎咸平．经济泡沫下的生存［Ｍ］．北京：东方出版社，２０１０
４ 曹建海．向高房价宣战［Ｍ］．北京：中信出版社，２０１０
（责任编辑 要 毅）
