陈悦 沙一心
摘要：现今，我国的房地产业正在逐步进入一个新的发展阶段，这也是考验房地产企业是否能够持续经营的一个关键的时段。本文主要对房地产企业持续经营存在的一些问题进行探讨，并就房地产企业持续经营提出一些建议。
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关键词 ：房地产企业；持续经营；探讨
房地产行业作为中国企业经济发展的巨大推动行业，不仅决定着我国房地产市场的现在，也在很大程度上影响着整个国家的未来经济以及社会的发展。然而，随着房地产企业的受关注程度增高，政府和社会对于房地产企业的要求也越来越高。房地产企业在大规模扩张的同时，也面临全新的政策制度、市场准则以及其他各方面的挑战。而这些都对房地产企业的持续经营带来了前所未有的威胁。那么，在新的形势下赢得社会广泛认可的“好”企业称号，实现企业的持续经营、永续发展，不仅仅是房地产企业自身的需求，更是企业作为社会的一份子所必须承担的责任。笔者对房地产企业持续经营能力存在的一些重要问题进行分析，并就房地产企业持续经营提出一些建议。
一、房地产持续经营能力现状分析
1.企业经营管理能力明显偏低
一方面，我国的房地产行业本身就是一个负债率高的行业，同时伴随着现金流低等问题。在已披露的69 家上市公司2009年年报中，房地产企业的债务总额就达到5100.62 亿元，同比增长了34.34%，其中就有32家企业的资产负债率达到了80%，更有甚者比例更高。而这些过高的负债率在一定程度上大大增加了企业产生经营风险的几率，从而对企业的融资能力产生影响。另一方面，企业的经营性现金流普遍偏低，资金周转时常紧张，工程拖欠款的现象更是常有发生，再加上各类建房所需的钢材、水泥价格的上升等等问题都困扰着企业。对大部分房地产企业而言，近几年的经营性现金流都是负值，只有少部分企业在2009 年可以实现转正，故大体来说企业的现金流是很不充盈的。一旦发生突发情况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金链断裂的危险，从而无法保证企业的持续经营。
在2009年房地产企业大赚的情况下大量买地、密集开工等其他利益驱使下，到2010年房地产企业仍然处于资金匮乏状态。而在此同时，全国约有40多家房地产企业公布了高达700 亿元的融资计划。但企业的融资通道却在逐步收紧，操作层面上，约40家公司的融资计划均在排队等待审批；消息层面，央行货币委员会换届、收取物业税、加息预期等等，均对房企资金安排计划造成影响。2010年对于房地产企业的资金问题仍然是社会的重点关注问题。一般而言，房地产企业最主要的资金获得渠道就是通过向银行进行借贷，而随着银行不断提高对于房地产企业的信贷指标，无疑是加大了企业进行信贷的难度。直至目前为止，我国的房企仍未建立符合企业自身需求的资金来源渠道，这些都归因于我国的资本市场发展不健全，所以不能像西方国家那样可以通过资产证券化等方式来融资。2.房地产资金管理水平不高在大好形势的时候，房地产市场只要有房子，几乎都可以卖掉，企业也没有制定严格的资金用款制度，在企业内，存在大额的资金并没有采取报批制，一旦突然遇到房地产市场形势不好的时候，国家调控金融政策，导致房企的销售不顺畅，企业就会遇到严重资金问题。而企业资金运用和管理的不好，这将直接关系到房地产企业的持续经营能力甚至是企业的整体效益。因此房地产企业应当对于自身的产品实行快速开发、快速销售战略，在资金运行方面要实时监控、适时反馈，与规范化的资金流程管理接轨，从而优化资金投向结构，提高资金宏观调股权融资。而在经济低谷时期，最佳的融资方式就是并购，或者置换股权。而我国的房地产业仍存在内在价值经营弊端，公司调控和整体运作能力，通过现金流的滚动给企业在高成本模式下带来更多地利润。
3.房地产企业的发展能力偏低
作为基本的国民经济承载体，房地产企业在整个国民经济中发挥着举足轻重的作用。总体而言，房地产是一个非常具有基础性以及支柱性产业的行业。房地产企业能否健康的发展一直是近年来学术界和行业的一个热点问题。我国房地产企业的发展与调控，跟宏观经济及国家大政方针走向是紧密联系的。所以对于房地产企业而言，融资是否成功，主要还是要注意企业的融资能力、融资成本与国家经济周期是否相匹配。
二、保持房地产企业持续经营能力的建议
1.建立现代企业制度是房地产企业持续发展的前提
建立明确的产权制度是企业首先最需要考虑的规则。由于产权制度决定了企业的基本性质和内部经营管理方法，所以企业确立清晰的产权制度是现代企业制度建立的基础。房地产企业也只有建立清晰的企业制度之后，才可以在制度上根本性的解决影响企业持续经营的关键问题，才能在制度上具备持续经营的可能性。
2.制定合理而长远的企业发展战略是企业持续经营的保证
企业的持续经营既是一个不断向上的过程，也是一个沿着事先设计的目标不断向前的过程，而企业的目标就是企业战略的核心。企业的战略管理在整个企业的持续经营过程中起着十分重要的作用，大量成功的企业告诉我们：企业只有拥有正确的战略并指导其行为，才可以在同行业中不断取得优势，并一直持续经营下去。
3.人才战略应是企业核心竞争力的关键
大量的经验告诉我们，人才是打造企业核心竞争力的关键性因素，企业的发展、变革与壮大成长如果离开了人才，那么一切就无从谈起。房地产企业是一个资源整合型的企业，企业对于资源的整合能力的高低主要就体现在企业内人才的专业技术水平和管理水平上，所以，房地产企业实际上也是一个知识密集型的企业。那么，如何留住人才是房地产企业对于人才战略管理的重心所在。怎样才能促使人才留下来呢？沃尔克说：“人们往往认为是金钱，其实并非如此，员工在一段时间内会关注薪水，但员工对工作失去了兴趣，单单靠金钱是不能留住他们的。”所以，我们在企业留人的机制方面除了实施有效的激励管理外，还要公平竞争，依靠企业自身的魅力来留住人才。
4.建立企业核心业务流程
在管理企业的成长过程中，需要抓住企业最核心的流程。而对于房地产企业而言，影响企业成长的核心流程从业务来讲主要包括房地产项目前期开发策划、规划设计、项目推广策划，企业的核心支撑过程则是战略预见与整合。首先，前期开发策划是房地产开发的基础，也是项目成功的关键性因素，企业通过规范业务流程保证项目客户定位、市场需求定位和项目定位的准确；其次，通过对规划设计的引导，控制已确定项目的基本形态；再次，通过项目推广策划和销控，能够保证前期开发策划和规划设计控制的成果在市场中得到体现，并且能够纠正这两者的失误所造成的严重后果；最后也是企业核心流程建立的基础，就是战略预见与整合，以此来保证企业正确的发展方向以及核心能力的培育和发展。
5.细分化和专业化
相较于其他行业而言，房地产行业是一个地域性和产品独立性强、内部构成复杂的行业，所以企业规模化的发展并不会给企业一定带来效率的提升以及成本的必然下降，即单位的产出和成本及品质并不会因为企业的大小而有所不同，而且其扩张能力也会受到其他行业的限制。房地产业对传统的建设方式的替代还没有全部实现，目前大的房地产企业大多也都是以资源如土地、资金的简单积累和叠加为主，所以对于总体而言，大型的房地产企业对于中小企业来说并没有形成压制性的优势。大企业的扩并也不会对中小企业形成绝对性的排挤和挤压。中国的房地产市场未来的趋势仍然是呈现企业数量增长、行业集中度加强、多样化和专业化发展并存的趋势。选择细分化和专业化更能适应行业的发展趋势。细分化和专业化将补充和完善产业链和产品链。在以住宅地产为主的传统房地产业中，旅游地产、园区地产、商业地产、商务地产等细分化的产品正在日益分化并加强。在寻求专业化、创新式发展的轨道上，大的发展商因为经营模式转轨所遇到的问题比中小发展商遇到的问题要大得多，而中小企业走专业化的路子更是行业突破传统发展模式实现升级的主要带动力。中小企业合理判断自己的优势，找到自己的强项和专业所在，有针对性地开发项目，在细分市场上也能称王。当然，企业要在细分市场称王并能持续发展，所进入的细分市场本身需要可持续发展的机会、产品需求或产业链环节，同时企业在资源统筹、市场和客户识别上能形成在细分市场和专业环节上的核心竞争优势。
6.实行跨行业、产业内联盟
金融业、家电业、建筑业等行业都是与房地产企业联系紧密，并有着共同的利益联系行业，和有相互合作的现实基础。近些年来，获得巨大成功的碧桂园、奥林匹克花园都是房地产业与其他相结合的成功典型案例。近年来，中房集团的董事长孟晓苏博士所推崇的“分时度假”概念也都是房地产企业与其他产业相结合的产物。目前许多知名地产品牌都已着手建立自己的客户俱乐部，如万科的万客会、中海的海都会、珠江地产的珠江会、复地集团的复地会等等。房地产开发企业建立的客户会员俱乐部可通过与银行、商场、酒店、医院等众多企业的联盟与合作，为客户创造了更多的附加价值；各大联盟商家也通过与知名房地产商的合作拓展了服务范围与领域，取得了大量的客户资源。种种例子均显示出了房地产企业与其他企业相结合的强大优势与生命力。
总之，当前中国房地产企业正逐步迈入一个新的发展阶段，当然这同样也是房地产企业能否持续经营下去的一个关键时期。在竞争日趋激烈的今天，如果房地产企业仅是靠几个单项或几项诸如市场战略等外在与显性化的职能战略，只能在短期内获得短暂的优势，而惟有不断提高企业的核心能力，才能谋求长期竞争优势，促进企业的不断地持续经营。
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参考文献
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（作者单位：上海理工大学管理学院）
