那么，住房市场存在一个“刚性需求”吗？可以说，住房的“刚性需求”是一个最误导民众及误导政策的离谱概念。
易宪容
国内有媒体对当前国内住房市场周期性调整，本来是由投资型市场向消费为主导的市场转型，本来是住房消费市场的供求关系变化，它们就用投资市场的术语“做空”或“做多”来解释。因为“做空”或“做多”是指市场价格完全取决投资者的预期。投资者预期价格会上涨就是“做多”，投资者预期价格会下跌就是“做空”。它与住房实体产品供求没有多少关系。如果用这种“做空”或“做多”概念来讨论当前住房市场的周期性调整，完全是牛头不对马嘴。但是，由于政府没有对此概念没有清楚的界定，从而使得这样的言论在当前国内住房市场大行其道。而且这些概念也成了国内一些人相阻碍国内住房市场周期性调整的有力武器。
那么，住房市场存在一个“刚性需求”吗？可以说，住房的“刚性需求”是一个最误导民众及误导政策的离谱概念。在制造这个住房市场的“刚性需求”的人看来，由于每一个人都有基本的居住需求，住房是每一个居民的生活必需品。因此，住房市场存在“刚性需求”。而只要住房的“刚性需求”存在，如果住房市场供不应求，那么住房的价格上涨就是必然。
所以十几年来国内住房市场之所以价格会持续上涨，甚至于能够让房价涨到天上去，根源就在于中国存在巨大的“刚性需求”。
其实，住房为居民的生活必需品、居住权具有天赋性，这是没有错的。但是，现代社会居住权的天赋性主要是指政府的住房政策要保证每一个居民有一个基本的居住条件（如政府易宪容建造廉租房、公屋等保障性住房、住房补贴等）。
如果政府不能够做这点，应该是失职。但是，对于住房市场来说，住房市场的“刚性需求”是不存在的。因为，在市场中，任何住房的需求都是有支付能力的需求，都是市场中可完成的交易的需求。如果居民仅有购买住房的愿望而没有购买住房支付能力，那么这种“刚性需求”或者只是一种愿意或需要，或者只是一种潜在需求。而这种需求没有转型为现实的市场需求之前，不应该算做住房市场的需求。现在市场的一些人甚至于政府职能部门所指的住房的“刚性需求”是指居民对住房意愿或潜在需求，并把这做为住房市场政策的理论前提。
比如一个大学毕业后年青人，工作十年后已经积蓄了10 万元钱。他结婚了，也生了孩子，这时他当然需要一套住房，也存在所谓的住房“刚性需求”。但是这时候，住房市场他所购买的住房总价120 万元。即使购买住房可做按揭贷款。如果按揭贷款首付为30%，70% 可从银行贷款。如果这个年青人没有其他融资帮助，而仅是有10 万元，他要达到这笔住房交易是不可能。住房交易没有完成，年青人的住房“刚性需求”根本就不可能转化为现实的住房需求。在这种情况下，住房的“刚性需求”从何而来？其实，这种住房的“刚性需求”偷换了两个住房市场概念。一个把居民个人对住房愿望或需要当作住房需求，一是把消费性住房购买转换为可通过投资性杠杆工具来完成。
可以说，近十几年来，国内住房市场政策之所以一直会无的放矢，很大程度上就是以这种错误的概念为前提，为理论基础，从而使得国内住房市场与理性健康市场越来越远。
