国家住宅工程中心简介：
国家住宅与居住环境工程技术研究中心（简称国家住宅工程中心），是经科技部和住建部正式批准组建的行业技术研发中心，其依托单位为中国建筑设计研究院。
国家住宅工程中心是国家在住宅与居住环境领域科技攻关的主要技术支撑单位，其主要任务是承担国家重点科研项目，组织集成国内外先进技术和产品的研发与推广，并通过建设示范工程推进住宅科技成果的转化。
国家住宅工程中心具有一批长期从事住宅研究设计的专家学者，有着广泛的国内外合作基础，曾承担过多项国家重大科技攻关项目的研究开发、合作咨询和推广应用，完成了部级重点国际合作项目的研究以及国家和行业重要规范、标准的编制，同时通过大量住宅与居住环境示范工程的规划设计，创出一批城乡精品居住区和住宅小区，得到了行业和市场的认同。
文／北京科技园建设（集团）股份有限公司沈源
因为不同类型的客户在室内精细化设计方面有不同的需求，通过设计初始阶段的客户需求调研，能及早对设计方案进行准确定位。结合我国西南地区某城市调研案例，通过对功能需求、材料选择、费用效果敏感度三方面的调研与分析，并对空间核心需求进行排序，最终制定出更满足客户生活需要的产品标准。
1背景困扰
精细化的批量成品住宅室内设计，其最重要的优势之一是建筑室内设计一体化，室内设计前期介入，而非通常意义上的某套毛坯房交付之后再进行家庭装修设计。但是，启动室内设计的时间、标准、准确的设计方向及室内精装修设计方案需要在开始销售前就要全部形成，并且与客户、项目、周边条件等因素搭接得越密切越好。而在设计之初摸索出潜在客户的需求，则要着重关注以下几个方面：客户敏感点的分析，企业及项目自身定位，以及区位行业发展状况等因素，而每一个方面的探索都会面临一定的困难。
2设计初始阶段的定位与室内精细
设计的矛盾及解决方案
2.1矛盾
2.1.1 客户定位层面
主要矛盾在于设计之初，往往是相关条件最不具备的时期，无法与客户进行面对面的有效沟通。首先，在需要启动装修设计决策时，很多项目还处于建筑规划设计阶段，甚至规划指标都不能确定，当然更多的产品信息就更无从谈起；其次，由于项目没有到实质性销售阶段，没有项目品牌认知，当然也就没有意向客户；三是项目在这个时期往往处于前期客户积累阶段，基本没有销售场所，也不具备组织太复杂的客户活动条件。因此，目标客户能给予所需要的反馈也就无从谈起。
2.1.2技术定位层面
项目定位初期，市场上有关产品应用技术的选择纷繁复杂。特别是高端项目，往往有多项核心技术和卖点可供决策者选择，比如生态环保技术、室内精装修、家居智能化等。这其中每一项都意味着大量的人力物力投入，并且很多科目还可能相互关联。未来目标客户的选择以及对成本增加的认可度，需要得到市场的确认才能进行决策。
2.1.3管理定位层面
最终确定项目定位时，还要适当考虑一些限制条件的因素，这些因素往往会直接涉及未来项目的实际操作。比如设计管理团队自身是否具有运作类似产品的经验，是否有成熟可靠的供货与实施合作伙伴等。
2.2解决方案
在产品与客户沟通无门的情况下，就需要开展系统周密的客户调研，准确把握客户需求。特别需要说明的是，此）欠征询的对象也很可能是结合项目定位，初步固定范围的潜在（购买）客户群体，而精装修调研问卷成为一个不错的方式。
3调研目的与内容
3.1调研目的
1)了解准客户群体对项目所涉及的装修产品（购买）预期，对全装修产品交房的接受程度，以及所能承受的费用情况。
2)了解准客户群体的生活习惯，包括涉及室内厅房、厨卫、其他功能空间的全方位生活习惯认知。
3)了解准客户群体的效果感知、设备材料选择、费用敏感度等。
在设计前期客户需求调研的过程中，最核心的两个层次问题，首先是客户的认知度，客户是否认为本项目需要全装修交房，客户能否在一定的价格条件下接受精装修产品；另一个是锁定目标客户的生活方式，虽然不能提供明确的户型供客户赏鉴，仍可以详细了解拟定客户的生活需求，同时初步判断客户对居室使用方案的喜好。
3.2调研内容
3.2.1对项目产品的品质要求及可承受的费用水平
1)对新产品、新技术及产品附加价值所能认知的范围。比如对绿色节能应用技术、智能化技术，以及对全装修产品的需求比例及接受程度。
2)按各种不同标准计算的装修费用总额或按单位面积计算的费用水平。
3)被访者特别要求的有别于传统功能的其他产品品质要求。
3.2.2对装修重点的要求及差异程度
1)被访者表述的对不同产品的装修程度（全装修、部分装修、厨卫装修等）的认知。
2)被访者表述的不同装修程度认知度的总体分布。
3)被访者表述的对本项目产品全装修成品交付的接受程度（产品与客户需求的吻合性）。
3.2.3装修风格与装修材料
1)被访者所表述的对各种装修风格的喜欢程度。
2)在总体风格确定后，对局部细节的要求：门廊、电梯间、公共走廊、门厅、客厅、卧室、餐厅、厨房、主客卫生间的装修风格表述；与以上装修风格相配套的电器、家具及其他设备的要求。
3)装修材料的选择：①品牌的认知范围（主要是门、地板、厨柜、卫生洁具等）；②装修用材料的选择（油漆、五金件、管材及其他装修材料等），按品牌、材质等划分；新材料的接受程度（饰面材料或人造材料等）；③被访者所表述的对装修材料最关注的问题及排列顺序。
3.2.4对项目的预期及对装修的意见和建议
1)项目所在地域环境对客户的影响。
2)被访者对项目的期望（产品形式、档次、装修水平、价格区间及后期物业等）及其他要求。
3)被访者对本项目的整体方案及装修设计方案的预期。
3.2.5综合分析
1)按产品划分的装修要求比重和按装修程度划分的各项比重，综合统计数据来判定客户对于全装修产品的接受度。
2)按装修程度划分总额比较分析单价范围，分析可能承受的价格水平分布。
3)按最大化客户描述的各类产品装修形式、风格、品牌及材料及其他相关问题的结论。
4)调查过程中可能涉及的对本项目开发、设计、营销起参考作用的信息。
4调研案例分享
以西南地区某城市全装修开发项目为例，以青年置业群体为目标，分析其对中小户型室内空间行为模式的调研成果。该调研结合项目户型区位、面积、拟售单价等特征，对城东、城南区域，家庭收入适宜的准客户（青年单身、青年（两口）人群、三口之家（小太阳））进行了定性调研及200组定量调研。本次调研除了常规收入（户型）、家庭结构分类外，还引入了价值观类型假设，将客户分为居家型、享受型、展示型和社交型。这样，价值观类型与不同收入层次进行了交叉，有助于理解客户对不同空间的功能、效果偏好，做出更到位的诠释。客户生命周期维度样本交叉情况调研结果如表1所示。
本、欠调研针对富接影响装修标准的客户生活功能需求、设备材料选择、费用效果敏感度等三个方面进行研究。其中，生活功能需求问题反映比较集中的是厨房、卫生间以及家政服务等空间。
4.1生活功能需求
4.1.1厨房
客户对于厨房空间的功能需求如图1，2所示。通过定量统计，较之前的通常预期就会有较大出入。除了青年单身群体，年青人在家做饭、吃饭频率普遍比预期的要高，属于高频行为，并且对于厨房的功能使用有着较为详细的认知，有74%的受访者强调，在西南地区的厨房内，有泡菜坛的位置需求这一点就可见一斑。
同时，还统计出青年群体厨房所需的几个功能电器：电饭煲、微波炉、豆浆机、抽油烟机、榨汁机、电水壶等，从调研结果来看，消费者在橱柜上放置的物品依次是电饭煲(74.00%)，微波炉(71.00%)，豆浆机(43.50%)。并且不同户型、价值观、生命周期的客户群体在橱柜上放置的物品类型与总体分布并不一致。
4.1.2卫生间
客户对卫生间的使用功能需求统计如图3所示。
此项调研结果与目前市场上中小户型设计提供的洗衣机位有较大出入。常见洗衣机位布置选择顺序一般是：)欠卫、厨房、主卫、单独洗衣机位等。但在具体选择中，“主卫洗衣”的频率相当高。这可能因为青年群体家中居住人数少，在主卧衣柜存放日常衣物，并在此更换日常衣物，在主卫洗澡时换衣服，选择将洗衣机放置主卫可随手洗涤。同时，大多数被访者也提到了洗衣机旁的储藏需求，总体来看，50.00%的客户认为洗衣机旁需要设置放置洗涤用品的小隔断，同时，不同户型、价值观及生命周期的客户群体对于洗衣机旁的储藏需求与总体分布一致。
4.1.3家政服务空间
客户对家政服务功能需求统计如图4所示。
尽管青年单身被访者普遍认为家居生活中清洁地板最烦琐，但家政需求并非洗衣、拖地那么简单。通过调研发现，年青人群家居生活也有着明确的收纳需求，并且所需的内容和要求相当强烈。有59.50%的客户家庭中废旧物品为过季衣物；65.50%的客户希望有专门的储藏柜用来储藏冬天的保暧用品；58.50%的客户认为家庭折叠梯是必备工具。不同户型、不同价值观的客户群体对这三部分需求的态度与总体分布一致。
4.2材料设备选择
从材料、设备的选择上，被访者对安全、耐用、工艺好的标准化产品都能认同，这也佐证了全装修产品的认知度。同时，潜在客户对于厨房、卫生间等设备集中区域的选择也都给出了较为明确的意见，如图5～7所示。
4.3费用效果敏感度
统计表明，在实际装修中近80%家庭都有超预算15%N30%以上的经历，本次调研也印证了此结论。这说明，在装修市场未形成标准化之前的阶段，只要总费用在一定总价控制范围内，适配功能、效果充分，能够有效降低客户成本感知。客户对装修效果心理感受统计如图8所示，其中以卫生间为例，客户对卫生间费用效果敏感度分析如图9所示。
客户对成本感知，主要来自材料、设备供应商及同行装修成本报价。而被访者普遍愿意相信的事实是，开发商集中采购可以降低成本。同时，由于缺乏整体比较标准，单一成本项的比较对客户缺乏指导意义。因此，简单降低装修成本标准，不会是当前阶段吸引潜在客群的核心理由；而策略性地分析客户在成本压力下的选择，则有着一定的指导意义。
4.4 空间核心需求排序
调研希望能在方案前期形成一份“适合家庭需要的完整家居解决方案”。其核心是无论何种装修设计，都必须建立在满足客户生活需要之上，装修是完整、可控、可延伸、后期可参与的。表2～6对各个空间的需求做了梳理和排序。
经过实际接触，我们发现受访者对“功能组合”和“材料品质”的成本支出认为“最为值得”。而其中，“布局设计与空间利用”是“功能组合”的重点，“地板、墙面与天花板的选材”则是材料考量的重点（见图10）。
5结语
通过上述研究可以看出，由于客户多是非专业人士，且目前对精装住宅的认识并不具有相对成熟的市场比较，对效果、功能之间的分界模糊，并不清楚如何才能将功能、效果、成本之间形成完整的匹配。而客户对装修性价比的判断多来自于客户对于装修方案如何满足其生活习惯、功能、效果方面的考虑。设计师可以通过对客户行为方式的调研，判断客户在各个功能空间的作用，生活元素的需求，确定基本分类排序，最终制定出更满足客户生活需要的产品标准。初始阶段调研需要对客户各项生活指标进行拆分，力图通过掌握客户的生活习惯，再根据精装修的专业认识进行相关验证，得出适合客户需求的家居完整解决方案。
沈源，北京科技园建设（集团）股份有限公司副总经理
