王国华
摘要：本文通过对房地产行业会计制度与税收政策差异的分析，找出切入点，解决处理账务管理和纳税管理在实际工作所遇到的问题。
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关键词 ：税收;会计制度;分析;差异
一、扣费方式的差异
房地产投资不断地在经历沉淀、发展、动荡、基本定型等阶段，房地产开发事业的复杂性、艰难性、多重困难性以及耗费周期长的性质也被大家熟知。
鉴于房地产开发的复杂性，国家出台了许多相关政策去控制房地产企业的发展与基础建设，其中，相关文件规定：房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。在这项规定内，房地产投资的广义费用已被定型，其中牵连的缴税方式也与会计制度不同。这项规定表明，房产的期间费用要与成本划分开，期间费用应当期扣除，而成本则应另当处理。
期间费用包括广告费、业务宣传费、业务招待费等，成本则包含有配套设施费等，这些费用的产生在企业会计制度上与税收政策的纳入范围是有差异的。就拿商品房来说，配套设施的费用在房地产成本输出方面占据的位置较大的，通常都会优先考虑建商品房。但往往商品房已售出，配套设施仍没有建成，这就产生了时间差异，这段时间差异，使原已建成并且可售出的商品房所应负担的配套设施费，无法进行实际成本的计算。税法规定，成本费用的计算不可以仅靠预估就设定数据，必须符合实际。到目前为止，相关税法规定，企业在进行预提费用所得税的清缴时，应在会计制度上进行税前调整，等到实际费用支出时，再进行扣减。而广告费、招待费等，是房地产开发企业所需支出的费用之一，通常这笔费用都是房地产销售完成后才能进行准确计算的，这些期间费用，也必须根据实际情况实行预留控制，过后结算。当期企业成本的总费用应该根据实际销售的面积和未售的单位面积的成本费用来确定。
房地产行业的会计制定明确指出，开发期间的借贷资金所产生的利息以间接费用的方式列入开发成品的成本费用，其他的费用支出，一律视为当期的损益。国内的房地产企业要求期间的费用和制度必须保持一致。开发期间的总成本也应该列入期间费用，并根据实际销售面积的所得费用分摊总销售成本。
二、缴税时间的差异
对于房地产企业采取预收款销售的收益，国家会计制度有明确的规定：采用分期付款或是预收款的方式进行销售的，按实际交付商品的确认日期开始计算销售收入；采用按揭方式进行销售的，按银行办理按揭贷款转账的当天开始计算销售收入；采用以房换房或以财产换房的方式进行销售的，按房产证明或其他证明交付之日开始计算销售收入。税收政策明确规定了，只要房地产企业以以上任意一种方式进行房产销售的，都要按税务机关规定的计税毛利率计算计税毛利润，按计税毛利润进行调整后计算缴纳所得税，会计制度规定企业必须等房产交付后才能结转收入和成本，因此产生时间性差异。
由于会计和税收的功能不同，会计更多的强调真实、准确、完整的反映财务状况、经营成果和现金流量，所以对于预售的房产在未交付之前，不确认收入和成本，以真实反映财务状况、经营成果和现金流量。但税法不仅要调节经济运行，还有组织财政收入的功能，所以税法从均衡财政收入的角度，对于一些开发周期长的项目如房地产预先规定了一个计税方法，先按计税毛利率计算缴纳所得税，待工程完工后再进行清算的制度。
三、利润上无法保持一致
对于房地产企业转让土地使用权或销售商品房这一块，在税收法上有明确规定：采用预收款的方式进行销售的，预收款到账的当天即为纳税义务生效的时间。这就意味着，在房产开发商收到预收账款的那一天，就应该开始计算营业税，就应该开始计算上文所说的预计利润。
根据会计法规的规定，预收账款是不确认收入的，不应该缴纳相关的流转税。但税法对房地产开发企业的该类业务作了特别的要求，故虽然未确认收入，但其流转税也应该缴纳。那么就会形成这样一种现象，企业缴纳了营业税及其附加后，将其挂在“应交税费”科目的借方，因为未确认收入，所以与之相配比的税费也不能确认，就形成了特殊的应交税费借方倒挂现象。
大多房地产企业在房子还未竣工的时候就已经开始进行预售了，在收入确认上并不符合会计制度的规定，会计对未完工的项目收入和实际成本支出也不予以结账，所以无法准确计算实际的会计利润。但在税法政策上却并非如此，简而言之，税法政策规定在房产进行销售（这次销售包括一次性付清款项及按揭、分期付款等形式）并有金钱出入时，则应该预测以后的利润，其差距与会计制度可有上百万之差。这些差异都是在房地产开发中需要注意的细节问题，一旦这些细节问题无法构成一个条理清晰的框架，则会导致账目混乱。
四、结转成本的不同
在会计制度上，所有预收账款都归为不确定收入。预收款指的是买房者在付清相关款项前，都必须按照合同上的约定进行分期付款，直至所有的费用付清，才能进行房子移交；售房者在买房者完全付清款项后进行交房，才能确认实际收入的销售方式。在这种形式下，只有在收款方受到来自买方的全部款项时，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方无论账款的数额有多大，都只能算是负债状态，在这种负债状态下，会计制度是不纳入已收到成本的条目下的。经营成本项目是反映房地产企业在产权转让、房产销售、出租产品和结算工资方面的实际成本支出的主要经营方式。会计制度在这一点上与税收制度有较大的差异。
总体而言，会计制度算的是明账，在账目上计算起来比较简洁，即一手交钱一手交货。税收制度计算出来的实际可售面积额和会计制度计算出来的实际成本存在着根本上的差异。
房地产开发的税收，根据税收制度与会计制度进行计算的差异确实很大，以小细节小数目来算，动辄几十万，对于开发商而言，这都不是一笔小数目，对于会计从业人员而言，更需要小心谨慎，运用既符合会计制度又能接应税收制度的方法对房产所得税进行一个整合运算，不能出任何纰漏。
五、结束语
通过分析，可以了解到，会计制度和税法政策在关于房地产税收上是有很大差别的，这种差别并不细微，少则几十万，多则上百万。所以，房地产企业的会计人员不仅要处理好企业的财务账单，对各类应交的税款也不能出现任何纰漏。只有这样才可以保证会计和税收问题不会出现太大的差异，降低企业的涉水成本。
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（作者单位：瑞安新一税务师事务所有限责任公司)
